A inadimplência em financiamentos imobiliários bate recorde no Brasil. A cada mês, o número do chamado estoque bancário aumenta. Sem saída para a crise, os bancos oferecem descontos e financiamentos na tentativa de atrair novos compradores.
O crescimento da inadimplência
Oficialmente, os bancos possuem um estoque de 70.000 imóveis, conforme informações dos balanços dos 5 maiores bancos do Brasil. Extraoficialmente, esse número alcança patamares assustadores.
O Resumo Imobiliário realizou uma pesquisa profunda sobre o assunto, levando em consideração dados oficiais fornecidos pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Banco Central e fontes de diversas instituições financeiras.
De acordo com dados da ABECIP, desde janeiro de 2002 até junho de 2018, somente com recursos do SBPE, ou seja financiamentos com montante proveniente de aplicações em poupança, os bancos brasileiros financiaram a aquisição de 2.683.129 imóveis; sem contar os imóveis financiados pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). No mesmo período, 1.660.667 imóveis foram reformados ou construídos com recursos do SBPE. No total, desde 2002, a poupança foi responsável pela aquisição, reforma ou construção de 4.343.806 imóveis.
Após análise minuciosa dos dados, pode-se chega a seguinte conclusão :
No Brasil, o tempo médio de financiamento dos contratos imobiliário é de 140 meses. Com este dado, e levando em consideração os pactos firmados pelas instituições financeiras desde janeiro de 2002, estima-se que o SBPE ainda possua em torno de 4.000.000 de contratos de financiamento ativos.
O esforço dos bancos em repassar rapidamente a inadimplência gera efeito positivo nos indicadores. Com a retomada do imóvel, a operação deixa de ser considerada inadimplente e passa a ser um ativo/estoque do banco. A posse desses imóveis, portanto, acaba amenizando os indicadores de calote. Entretanto, nos últimos anos, notou-se um crescimento na taxa de inadimplência em contratos de financiamento imobiliário. Consequentemente, o mercado de imóveis retomados explodiu. A quantidade ofertada é tão grande, que os compradores não conseguem consumi-lo em curto prazo. Nos últimos meses, milhares de leilões foram realizados sem a arrematação do bem. Em suma, o ativo imobilizado continua nas mãos das instituições financeiras. Nesse período, afim de diminuir o impacto do alto estoque, os bancos passaram a aceitar mais a inadimplência contratual, tentando diminuí-la através de renegociações com o mutuário, ao invés de estocar mais um imóvel em seu cardápio. Por esse motivo, o percentual médio de inadimplência para contratos de crédito com garantia imobiliária subiu de 2,0% nos últimos anos, para 5,0% em média em 2018.
Analisando os dados fornecidos pelo ABECIP e pelo Banco Central, e segundo fontes dos maiores credores do País, pode-se deduzir que os 5 maiores bancos do Brasil possuem em torno de 200.000 imóveis inadimplentes, sendo que 70.000 já estão em posse das instituições financeiras. Resumidamente, 130.000 imóveis correm os riscos de retomada em virtude de inadimplência.
Sem saída
Os 2 motivos para o aumento acentuado da inadimplência são o desemprego e a desvalorização imobiliária. Sem renda, o mutuário deixa de pagar as suas parcelas; e com a diminuição do valor dos imóveis no mercado, alguns compradores deixaram de pagar as suas parcelas por não valer mais a pena, ou seja tornou-se uma opção desistir do imóvel ao invés que arcá-lo com um valor que não mais lhe condiz.
A situação é grave para os bancos. Com a imobilização, os credores tornam-se responsáveis pelas novas dívidas dos imóveis, tais como condomínio, IPTU e manutenção. Quanto maior o estoque, maior o custo de sua conservação.
É sabido que alguns bancos postergam o início dos trâmites de retomada em virtude da falta de compradores finais. O Resumo Imobiliário teve acesso a contratos de financiamento de diversas instituições financeiras com atraso superior a 300 dias, muito além dos 90 dias usuais.
Alguns bancos estão postergando o envio do processo de inadimplência para o setor jurídico, no intuito de manter em um número baixo o estoque imobilizado em seus balanços. Sem dúvida para os bancos, tornou-se aprazível deixar um contrato em atraso, do que tê-lo listado no “rol de estoques encalhados”. Outras instituições estão renegociando a dívida, adaptando-a a realidade do cliente, concedendo amortizações, interrupção do prazo de pagamento entre outras idéias mirabolantes.
Atualmente, para evitar a grande explosão de estoque de imóveis, as instituições preferem a renegociação, ou, como alguns já conseguem visualizar, a postergação de uma “bomba” inevitável.
