A criação do SFH
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.
A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.
A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país.
BNH
Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação (BNH).
Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.
Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.
Final da década de 70, o início do declínio
Entretanto, ao final dos anos 70, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos – que seguiam indiretamente os índices de inflação – e o das prestações desses financiamentos – muitos dos quais atrelados à evolução dos salários.
Década de 80, a década perdida
As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de 80, só agravaram a situação.
As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de 80, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo – o do FCVS.
Década de 90, o início da mudança
A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de 90 foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados – ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.
Década de 2000, o boom do mercado imobiliário
Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo desta década deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos caíram durante a década de 2000, e as baixas taxas de inflação permitiram, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) tornou-se um dos motores do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 2000, que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros programas sociais, que são igualmente regulados pelo Banco Central através da resolução 3932 de 2010.
Nos os últimos 10 anos, mais de 75% dos contratos de financiamento imobiliário tiveram recursos provenientes da caderneta de poupança. De 2004 a 2014, R$ 540 bilhões foram destinados à construção ou aquisição de imóveis.
Os principais motivos da atração pela caderneta foram o seu estímulo consumidor que fixava uma taxa de juros máxima de 12% ao ano nos contratos regidos pelo SFH, e uma política macroeconômica de incentivo de redução da taxa SELIC, chegando ao mínimo histórico de 7,25% ao ano em 2012, o que aumentou significamente os depósitos na poupança devido a sua rentabilidade diferenciada. De 2004 a 2012, o saldo da poupança bateu record, subindo de R$ 126 bilhões para R$ 522 bilhões respectivamente: um aumento de 410% em 10 anos. Em suma, era um dinheiro barato para novos financiamento, de fácil acesso às instituições financeiras e rentável para clientes.
Tempos atuais, quebras de paradigmas
Entretanto, com o aumento gradual da taxa SELIC nos últimos meses, a poupança deixou de ser um excelente investimento e tem perdido atratividade frente a outros fundos. Isso ocorre porque o rendimento dos investimentos de renda fixa sobe junto com a taxa SELIC. Já o rendimento das cadernetas de poupança, quando a taxa de juros está acima de 8,5%, está limitado em 6,17% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR).
O resultado é uma saída gigantesca de recursos da caderneta e, em consequencia, a exposição da fragilidade do SBPE. A fuga de recursos da poupança forçou a Caixa Econômica Federal a reduzir o limite de financiamentos com recursos da poupança para compra de imóveis usados de 80% para 50%, em 04 de maio de 2015. Até a presente data, a Caixa não divulgou números relativos aos primeiros quatro meses do ano, nem explicou quanto dos financiamentos concedidos foram com recursos do FGTS e quanto com recursos de poupança, porém dados do banco do último trimestre de 2014 apontavam que a situação merecia cuidados para os primeiros meses de 2015.
Estamos vivendo um momento único de nossa história. Uma seqüência de quebra de paradigmas e conceitos. Há anos comentamos sobre um possível colapso do SBPE. Em 2012, o relatório do Banco Central já apontava a exaustão da caderneta de poupança entre os anos de 2015 e 2016. O resultado veio mais cedo devido ao aumento da taxa SELIC, bem como a falta de incentivos governamentais e resoluções do Banco Central que incentivassem outros meios defunding, além da poupança e FGTS. O resultado atual é uma mistura de ajuste econômico e falta de prevenção e gerenciamentos dos órgãos reguladores dos recursos para financiamento.
O que esperar para os próximos anos
Recentemente o mercado imobiliário enfrenta os problemas supramencionados. São temas novos e nunca antes enfrentados no mercado imobiliário brasileiro. A continuidade do crescimento depende exclusivamente do debate amplo de modelos e conceitos novos. Literalmente, vivíamos numa década perfeita, onde o crédito era fácil e o distrato era raro, porém estamos no meio de uma tempestade perfeita a qual engloba problemas econômicos, políticos e burocráticos que realçam os dilemas enfrentados.
É certo que uma hora ou outra eles brotariam e demandariam nossa capacidade técnica e inteligência para resolvê-los. E assim o faremos.
Sobre o mercado imobiliário, não se preocupem, ele não acaba, apenas se adapta. Não existe bolha, muito menos esgotamento do mercado imobiliário. Acredito em problemas corriqueiros e na competência humana em buscar soluções plausíveis e quebrar paradigmas de trabalho. Enfim, para tudo nesta vida existe uma solução.
Em 2015, foi aprovada a lei estipula a LIG, a qual rogamos que seja regulamentada rapidamente. Além disso contamos que a arrecadação da LCI e CRI que deverão aumentar substancialmente devido ao reajuste da taxa SELIC nos últimos meses. O financiamento ficará mais caro, mas não cessará.
Fonte de pesquisa:
http://www.abecip.org.br/m3.asp?cod_pagina=453&submenu=sim&cod_pai=429 e Acervo Resumo Imobiliário
