Financiamentos registram o pior resultado em 9 anos

O Resumo Imobiliário realizou uma pesquisa inédita com os dados fornecidos pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O resultado foi uma parada brusca nos financiamentos com recursos provenientes da poupança. É difícil de acreditar, mas os números não mentem. Diversos fatores levaram o mercado imobiliário brasileiro retroceder a patamares de 2007. Mas qual o motivo real para essa interrupção de forma quase instantânea em nossos financiamentos?

A poupança como financiadora do mercado imobiliário

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o primeiro período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Em seguida, surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS.

O SBPE tornou-se um dos motores do SFH na década de 2000. Exemplificando a importância do Sistema, desde janeiro de 2006, os recursos do SBPE financiaram a aquisição e construção de 3.717.470 imóveis em todo o País. Aproximadamente 75% dos financiamentos do País eram movidos por recursos da caderneta.

Do céu ao inferno

Um dos principais motivos da atração pelos financiamentos através dos recursos da caderneta de poupança, foram o seu estímulo consumidor que fixava uma taxa de juros máxima de 12% ao ano nos contratos regidos pelo SFH, bem como uma política macroeconômica de incentivo de redução da taxa SELIC, chegando ao mínimo histórico de 7,25% ao ano em 2012, o que aumentou significativamente os depósitos na poupança devido a sua rentabilidade diferenciada.

Após a manter um mercado forte e robusto por quase uma década, o sistema começou a sentir os efeitos de mudança no início de 2015. Diversos fatores levaram ao desaquecimento, entre eles podemos citar:

– Elevação da taxa SELIC –  Com o aumento gradual da taxa SELIC nos últimos anos, a poupança deixou de ser um excelente investimento e tem perdido atratividade frente a outros fundos. Isso ocorre porque o rendimento dos investimentos de renda fixa sobe junto com a taxa SELIC. Já o rendimento das cadernetas de poupança está limitado em 6,17% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR), quando a taxa de juros está acima de 8,5%. Tal política econômica causou um prejuízo duplo para o mercado imobiliário: o aumento das taxas de juros no SFH e a escassez de recursos da poupança.

– Aumento das taxas de juros – Mesmo que os financiamentos com recursos da caderneta não ultrapassem a taxa de juros de 12% ao ano, todas as instituições financeiras reajustaram seus percentuais no último ano. Um dos motivos é a simples lei da oferta e demanda. Uma vez que os recursos da poupança tornaram-se mais escassos, o percentual para o seu empréstimo tornou-se mais caro. Atualmente, todas as instituições financeiras oferecem taxas de juros que se aproximam ao teto máximo de 12%. Ou seja, o financiamento encareceu.

– Escassez de recursos da poupança – A verdade é que, na última década, usufruímos e sugamos todos os recursos disponíveis na poupança. Não houve espaço para levantar possíveis questionamentos da probabilidade de escassez futura. Com o passar do tempo, novos depósitos na caderneta despencaram, ao passo que os saques dispararam. O resultado da saída gigantesca de recursos da caderneta e, em consequência, a exposição da fragilidade do SBPE, forçaram a Caixa Econômica Federal a reduzir o limite de financiamentos com recursos da poupança para compra de imóveis usados de 80% para 50%, em 04 de maio de 2015. O movimento foi seguido por diversos outros bancos que também ajustaram seus percentuais de financiamento.

– Crise econômica e política – De fato vivemos um momento conturbado em nosso País. O consumo despencou, o desemprego disparou. O interesse pela aquisição imobiliária caiu na preferência interna da família. Lançar-se à compra de imóveis tornou-se um luxo em virtude das condições atuais de financiamento oferecidas no SFH.

Não existe colapso no mercado imobiliário

Em tempos de crise, surgem os abutres de plantão. Nos últimos meses, diversos comentaristas tornaram-se “especialistas” de um assunto tão complexo e intrincado. São reportagens e matérias que tratam o mercado imobiliário de forma apocalíptica e sem qualquer embasamento empírico ou profissional.

Ser especialista de um assunto específico é ocupar-se exclusivamente do setor, ter experiência curricular e saber analisar de forma clara os acontecimentos em torno do mercado. No significado real da palavra, uma excelente análise demanda averiguação, sondagem, ponderação, reflexão e, principalmente, conhecimento de causa.

Diariamente o mercado recebe uma enxurrada de informações sem nexo e com tom altamente especulativo. Para o conhecedor dos temas, é natural que se faça um expurgo das prosas desencontradas, entretanto para grande parte dos leitores o assunto passa a ser pertinentes ao seu dia a dia, interferindo diretamente em suas decisões e ações.

É fato que, historicamente, momentos difíceis sempre foram enfrentados e percalços superados, e a única e salutar conclusão que posso tomar dos atuais é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada novo dia”.

Vivemos uma fase ruim em nossa economia. Todos os setores enfrentam dificuldades e tentam sobreviver às adversidades impostas em nosso dia a dia. Por isso não parem, continuem, não desistam. Em breve, teremos uma reversão.

Resultado da pesquisa. Evolução mensal desde janeiro de 2006