Estudo revela o quanto os mutuários que contrataram um crédito nos anos de 2015 e 2016 – ou antes, quando a taxa Selic estava em dois dígitos – podem economizar agora, se eles pedirem ao banco a redução de menos de 0,5% dos juros em contrato ou trocando de banco.
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.
Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.
Para demonstrar a vantagem, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.
A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216,00 – figuras 1 e 2.
| 1. Contrato assinado em 2016 | |
| Compra e Venda | R$ 270.000,00 |
| Financiamento Inicial | R$ 191.850,00 |
| Idade | 38 |
| Prazo | 360 meses |
| Sistema | SAC |
| Taxa de juros em 2016 | 10,30% |
| Prestação Inicial | R$ 2.184,00 |
| Valor total | R$ 514.260,00 |
| 2. Se a redução de 0,50% fosse aplicada desde o início do contrato em 2016 | |
| Compra e Venda | R$ 270.000,00 |
| Financiamento Inicial | R$191.850,00 |
| Idade | 38 |
| Prazo | 360 meses |
| Sistema | SAC |
| Taxa de juros em 2016 | 9,80% |
| Prestação Inicial | R$2.110,00 |
| Valor total | R$ 501.044,00 |
Entretanto, se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963,00 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100,00 para R$ 1.800,00 (simulação 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais.
Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260,00 – 413.197,00) – amortizações feitas em dois anos (191.850,00 – 164.750,00) = 73.963,00.
| 3. Considerando a redução de 0,5% em 2018, após 2 anos de amortizações | |
| Compra e Venda | R$270.000,00 |
| Financiamento (após 2 anos de amortizações) | R$164.750,00 |
| Idade | 38 |
| Prazo (passados dois anos) | 336 meses |
| Sistema | SAC |
| Nova taxa de juros em 2018 | 9,80% |
| Prestação Inicial | R$ 1.852,00 |
| Valor total | R$ 413.197,00 |
No próximo cenário (simulações 4 e 5), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100,00/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906,00 para o seu bolso (413.197,00 – 309.291,00 = 103.906,00).
| Cliente que conseguiu redução de 0,50% na taxa de juros, após 2 anos de amorização | ||
| 4. Diminuindo o valor da prestação | 5. Diminuindo o prazo de financiamento | |
| Compra e Venda | R$270.000,00 | R$ 270.000,00 |
| Financiamento Inicial | R$ 164.750,00 | R$ 164.750,00 |
| Idade | 38 | 38 |
| Prazo | 336 meses | 200 meses |
| Sistema | SAC | SAC |
| Taxa de juros | 9,8 | 9,8 |
| Prestação Inicial | R$ 1.852,00 | R$2.185,00 |
| Valor total | R$ 413.197,00 | R$ 309.291,00 |
A última simulação trata da portabilidade e mostra a economia de um mutuário que vinha pagando uma taxa de juros até hoje de 10,30% a.a. Ao decidir mudar de banco, migrando seu financiamento para uma instituição que oferece 8,98% a.a, ele deixará de gastar R$ 91.435,00 com o financiamento do seu imóvel. Fazendo as contas: 514.260,00 (custo da dívida com taxa de 10,30%) – 395.725,00 (novo custo da dívida, com taxa de 8,98%) – 27.100,00 (amortização feita em dois anos) = 91.435,00.
| 6. Sem portabilidade | 7. Com portabilidade | |
| Contrato assinado em 2016, com taxa de 10,30% ao ano, após 2 anos de amortização | Contrato assinado em 2016, após 2 anos de amortização, mas agora com taxa de 8,98% após a portabilidade | |
| Compra e Venda | R$ 270.000,00 | R$ 270.000,00 |
| Financiamento | R$ 191.850 (empréstimo original) | R$ 164.750,00 (valor do empréstimo após 2 anos de amortização) |
| Idade | 38 | 38 |
| Prazo | 360 | 336 |
| Sistema | SAC | SAC |
| Taxa de juros | 10,30% | 8,98% |
| Prestação mensal | R$ 1.748,70 (novo valor da prestação) | |
| R$ 2.184,00 | ||
| Valor total da dívida ao final do contrato | R$ 514.260,00 | R$ 395.725 |
| Custo do Cartório | não se aplica | + R$ 2.000,00* |
| Tarifa do novo banco para analisar a documentação | não se aplica | + R$ 3.000,00* |
A advogada esclarece, contudo, que o processo de portabilidade de financiamento imobiliário exige uma segunda análise de crédito pelo novo banco escolhido, além da reavaliação do valor do imóvel e registro em cartório. Daí a razão de o consumidor não considerar apenas as taxas de juros oferecidas no mercado, mas sim, o CET (Custo Efetivo Total, onde estão incluídas tarifas extras, como a contratação de seguros, manutenção de conta corrente e outras exigências da instituição).
“Na dúvida, a recomendação é sempre procurar um especialista para simular todos esses cálculos e verificar qual das duas tentativas seria mais vantajosa: trocar de banco ou renegociar sua taxa de juros na mesma instituição financeira que concedeu o empréstimo original”, finaliza a advogada.
