Não é previsão, mas uma afirmação. 2017 será o ano de maior desvalorização do setor imobiliário das últimas décadas. Por um lado, o resultado será uma oferta gigantesca de imóveis baratos; literalmente bons negócios. Por outro lado, a desvalorização em massa aprofundará a estagnação da construção civil e da incorporação imobiliária.
O lado “bom” da crise.
Se você passou os últimos procurando por um imóvel, mas o preço não permitia, não se preocupe: 2017 chegou. Se prepare, pois sobrarão boas oportunidades no mercado. Pode até parecer bom, mas infelizmente, os fatores que levaram a um descenso generalizado possuem um preço caro.
Com o aprofundamento da crise, chegamos a uma fase que precisamos fazer caixa. O desemprego aumentou, as empresas fecharam, o crédito tornou-se mais restritivo, e, em consequência, as reservas estão secando. Atingimos uma fase onde instintos primitivos começam a aflorar, como a sobrevivência e a subsistência. Precisamos tocar nossas vidas e buscar saídas para a crise, mas para tal precisamos do mínimo de alívio monetário. Nessa nova fase de crise, o proprietário começa a ver o imobilizado como uma forma de capitalizar-se. Os imóveis assumem o seu papel de investimento e inspiram o socorro às famílias que os dispõem. A venda é a salvação. Porém, se milhares de imóveis adotam a alcunha de “salvadores”, o mercado começa a ter uma superoferta. Com o excesso de propriedades a venda, e uma natural demanda em baixa, os preços começa a despencar. Infelizmente, para aqueles que não suportam mais o pagamento de IPTU e condomínio, a “queima” do patrimônio torna-se a única saída antes do adeus.
Da mesma forma pensarão as empresas, uma vez que seus negócios só seguirão caso consigam fazer caixa. Sem dúvida, incorporadores descerão os preços a patamares de 10 anos atrás. Atualmente não existe outro meio de fazer caixa que não seja de desfazer-se do patrimônio.
E para reforçar essa recessão nos preços, os bancos imperam a lei da restrição do crédito. Financiar é uma tarefa árdua nos dias atuais. Aqueles que usaram o sistema notaram que para ser aprovado junto a um banco tornou-se uma missão penosa. Com menos crédito para emprestar, extraoficialmente os bancos realizam um filtro em suas análises aceitando somente os clientes que lhes convêm, ou postergando suas decisões de aceite ou recusa até que uma das partes (comprador ou vendedor) desista do negócio. Assinar um contrato de financiamento tornou-se um vitória digna de medalha de ouro.
Bom, a boa notícia é que indubitavelmente os preços irão despencar, entretanto prepare-se para a guerra que será travada na aprovação de seu crédito. Mas tenha a ciência e certeza que 2017 será o melhor ano para a aquisição imobiliária, ou seja, lute até o final.
O lado péssimo da crise.
Em 2017, enquanto você poderá comprar mais barato, dois setores, especificamente, irão sofrer muito: a construção civil e a incorporação imobiliária. Ambos estão intimamente ligados, ou seja, se um cresce o outro também usufruirá de sua bonança.
Nos últimos anos, todos enxergaram o mercado imobiliário como o negócio da década. Ser um construtor ou incorporador era um luxo. Muitos culpam até a mega valorização da última década à ganância dos incorporadores. Discordo. A formação de um preço básico de venda leva sempre em consideração os seguintes itens:
Terreno + mão de obra + material.
Da equação acima, os 3 itens tiveram uma valorização fora do normal, o que impactou diretamente no aumento do preço dos imóveis.
Como o mercado imobiliário estava aquecido, os proprietários de terreno iniciaram a supervalorização de suas posses. Semanalmente os preços eram reajustados. Sinceramente, quisera eu ter tido terrenos para vender entre os anos de 2005 e 2012. Esses investidores ganharam muito. Necessariamente em um lançamento, os incorporadores repassavam os valores atualizados de terreno às respectivas frações dos imóveis, reajustando seus preços.
Outro fator importante foi o dissídio coletivo da construção civil. Negociar como sindicalista na última de década foi fácil demais. Mensalmente, eram centenas de lançamentos, as contratações aumentavam a cada dia, além da escassez de mão de obra. Ser funcionário da construção tornou-se função prestigiada no mercado imobiliário. Acompanhando a demanda vertiginosa, os sindicatos da construção civil impuseram dissídios altíssimos. A cada ano, o percentual de aumento subia de forma estratosférica, sem contar os ganhos da categoria que eram extra percentuais. No fundo, a verdade é que o mercado se autopagava, pois as vendas cresciam exponencialmente. Na última década, ninguém se preocupou com a discrepância salarial que se formava na construção civil. O resultado é que a nossa mão de obra tornou-se tão cara, que acaba inviabilizando a consecução de novos negócios.
Seguindo o mesmo entendimento, temos os materiais necessários para a construção do empreendimento. De fato, para a produção de insumos para a construção civil, é necessário o uso de mão de obra. Por mais que o industrial tentasse manter o preço, era obrigado a efetuar o seu aumento em virtude dos dissídios de suas categorias.
Voltando àquela equação, terreno + mão de obra + material, afirmo: mesmo que os incorporadores decidam reduzir sua lucratividade ao máximo, e/ou que busquem por terrenos com melhores condições, os preços dos novos lançamentos ainda estarão acima do que será praticado em 2017.
Em suma, os preços dos imóveis se desvalorizarão de uma tal forma que incorporar novos empreendimentos não valerá mais a pena. A matemática não fechará nos próximos anos. O resultado será a parada completa de um dos setores mais importantes do País.
Ratificando o que citei no início: Por um lado, será possível comprar por preços mais baratos, mas por outro lado, a desvalorização em massa arrasará o setor da construção civil e da incorporação imobiliária.
