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Há pouco tempo atrás, a matéria-prima mais requisitada por incorporadores e investidores. Atualmente, um supérfluo.
De acordo com reportagem do Jornal Valor Econômico de 16 de maio de 2016, “A Rossi Residencial comercializou R$ 100 milhões em áreas em 2015 e estima chegar ao mesmo valor neste ano. A Rodobens Negócios Imobiliários está vendendo os três terrenos que possui na cidade de São Paulo. A Tecnisa tem mais vendido do que comprado áreas, principalmente nos mercados fora de São Paulo. No momento, a empresa não está adquirindo áreas na capital, por considerar que os preços continuam elevados.”
Sem dúvida, o terreno será sempre um dos elementos principais de uma incorporação. Não se pode, simplesmente, rejeitar uma área em virtude de uma situação econômica. Quando bem realizado, trata-se de grande investimento, com resultados satisfatórios em médio e longo prazo. Mas porque a queda no preço dos terrenos?
Facilmente, poderia julgar que a diminuição do valor do m² deve-se a fatores clássicos da atualidade: demanda retraída, distratos, devolução de áreas, entre outros. Com certeza, todos os itens são pertinentes e também contribuem para essa renegociação de preços, mas seria leviano de minha parte deixar de levar em consideração alguns fatos históricos que desencadearam o momento atual. Avaliar resultados contemporâneos é tarefa para qualquer comentarista, porém estudar dados empíricos, é trabalho de especialista.
Em minha opinião, diversos fatos históricos colaboraram para a escalada de preços de terrenos, entretanto 2 fatores contribuíram diretamente para a sua especulação: a abertura de capital de incorporadores e o Minha Casa Minha Vida.
A abertura de capital
21 de setembro de 2005, a abertura de capital da Cyrela Brazil Realty. Iniciava-se um novo ciclo no mercado imobiliário brasileiro: as incorporadoras de capital aberto. Foi o início do boom de dezenas de empresas do setor na bolsa de valores, tais como Gafisa, Even, Brookfield e Rossi.
Em curtíssimo prazo, os resultados mostraram-se inacreditáveis. Entre 2005 e 2007, a renda variável captada no mercado de ações pelo setor atingiu R$ 12 bilhões. E logo veio a pergunta: “O que faremos com tanto dinheiro?”.
Poderiam optar em financiar com recursos próprios seus empreendimentos, ou, simplesmente, comprar terrenos.
Nesse momento, instituiu-se a forma tupiniquim de incorporação, já citada por mim em outros artigos. Como no Brasil, inventamos um modelo próprio de incorporar, onde os compradores tornam-se co-investidores da empreitada junto aos bancos, o valor captado não precisava ser investido no próprio empreendimento. Ou seja, deixou-se de investir em construção civil, natureza a qual a empresa fora constituída, e optou-se por inchar a máquina com terrenos – um grande erro de administrativo resultando futuramente no estouro da bolha dos distratos.
Bilhões de Reais foram injetados no mercado para a compra de imóveis para a criação dos “Bancos de Terrenos” das incorporadoras. Técnicos, gerentes e diretores foram contratados para esse novo setor, criado unicamente para comprar áreas. E os preços começaram a se adaptar à nova realidade de dinheiro fácil e afobação.
Minha Casa Minha Vida
2009 iniciou com desânimo e terminou em euforia. Em meio a crise financeira internacional, o Governo Federal anunciou em 25 de março de 2009 um plano ousado de construção de 1 milhão de novas habitações: o Minha Casa Minha Vida.
Novamente bilhões de Reais foram destinados para a construção de um número expressivo de moradias. Mas desta vez o terreno foi trabalhado de outra forma. No MCMV, o Governo Federal pagava o valor do terreno diretamente ao incorporador. Muitos se aproveitaram da situação e compraram terrenos mais baratos, e “revendiam” mais caro ao banco. Outros incorporadores prometiam o pagamento do preço da venda quando da aprovação do processo junto ao banco. Pagava-se o proprietário com o próprio dinheiro da instituição financeira.
Não restava dúvida que uma nova fase de valorização de preço de terrenos se iniciaria. Tanto dinheiro disponível no mercado, a carência de moradias populares, e o vislumbre com o programa fizeram os preços dispararem. E o terreno que já estava caro, tornou-se um artigo valioso.
E agora?
Toda a energia financeira disponível nos últimos anos terminou. Nossa realidade atual é de um Minha Casa Minha Vida sem recursos, e incorporadoras frágeis – escravas da bolha dos distratos.
O ciclo iniciado em 2005 se esgotou. Em curto prazo, o resultado será a readequação do preço dos terrenos; a volta à normalidade. Tudo o que aconteceu foi resultado de uma especulação desenfreada e desmedida que resultou no encarecimento da primeira matéria-prima da construção civil, elevando, consequentemente, o preço dos imóveis em todo o País.
