Se você ainda coloca a compra de uma imóvel residencial como uma prioridade de vida, sugiro que, por ora, reveja os seus conceitos. Não quero transmitir aos meus leitores uma mensagem de negação à aquisição imobiliária, mas desejo mostrar que, no momento atual, a realização do sonho da casa própria está se tornando cada vez mais difícil e distante.
Os principais empecilhos para a aquisição de imóvel
Financiamento
Arrisco dizer que, atualmente, nosso País passa pela maior escassez de crédito de sua história. A política não sustentável de consumo de crédito levou o Brasil a uma parada brusca na concessão de financiamentos imobiliários. Seguindo os preceitos mais primitivos e extrativistas, e sem a menor precaução, consumimos os recursos da poupança (SFH) e do FGTS (Minha Casa Minha Vida, FGTS Pró-Cotista e SFH). Nas últimas décadas, o incentivo governamental à formação de novos meios de financiamento foi desprezível, criando, assim, uma forte dependência da caderneta e do Fundo de Garantia como garantidores da Pátria. Em 2015/16, chegamos a um ponto tão grave que linhas do SFH sofreram adaptações antes de um possível colapso da caderneta de poupança, o FGTS Pró-Cotista foi interrompido em diversas categorias devido a carência de recursos e má estruturação, e o Minha Casa Minha Vida tornou-se um coadjuvante pobre por falta de recursos do Tesouro Nacional.
Além da alteração de diversas linhas de financiamento, a escassez também se mostra rigorosa nas análises de crédito realizadas por instituições financeiras. Aqueles que usaram o sistema notaram que ser aprovado junto a um banco tornou-se uma tarefa árdua. Com menos crédito para emprestar, extraoficialmente os bancos realizam um filtro em suas análises aceitando somente os clientes que lhes convêm, ou postergando suas decisões de aceite ou recusa até que uma das partes (comprador ou vendedor) desista do negócio.
Assinar um contrato de financiamento tornou-se um vitória digna de medalha de ouro.
Taxa de juros
Sem dúvida a taxa SELIC é um dos termômetros do mercado imobiliário; diretamente para o financiamento imobiliário de imóveis com valores de venda acima de R$ 750 mil (SFI), e indiretamente para os imóveis enquadrados no SFH.
Com o aumento gradual da taxa SELIC nos últimos anos, as taxas de juros do SFH também foram reajustadas, mesmo não havendo relação entre elas. Por lei, as taxas de juros do Sistema Financeiro de Habitação não podem ultrapassar 12% ao ano, mas sempre sofrem o impacto da mudança da economia brasileira. Nos últimos 2 anos, a taxa de juros para financiamento de imóveis até R$ 750 mil já subiu 20%, em média.
Já os juros de contratos de financiamento do Sistema Financeiro Imobiliário, acumulam alta de 30%.
Sem dúvida, o aumento direto das taxas de juros diminuem a evolução dos contratos de compra e venda. O Financiamento torna-se uma alternativa cara, e conseqüentemente, diminuem exponencialmente a velocidade do mercado de imóveis.
Inflação
Muitos nem desconfiam que a inflação também contribui de forma negativa para o andamento do mercado de imóveis. Não basta o preço do feijão nas alturas, tem que influenciar no financiamento imobiliário. Neste caso, a culpa é da TR.
Primeiramente vamos ao conceito da Taxa Referencial. A TR é uma taxa de juros de referência, instituída pela Medida Provisória n° 294, de 31 de janeiro de 1991 (posteriormente ratificada através da Lei n° 8.177, de 1º de março de 1991) e integrava um conjunto de medidas de política econômica do Plano Collor II – visando servir como referência para os juros vigentes no Brasil, sendo divulgada diariamente, a fim de evitar que a taxa de juros do mês corrente refletisse a inflação do mês anterior. Era um método de contenção da inflação.
A Taxa é calculada pelo Banco Central do Brasil, com base na taxa média mensal ponderada ajustada dos CDBs prefixados das trinta maiores instituições financeiras do país, eliminando-se as duas menores e as duas maiores taxas médias. A base de cálculo da TR é o dia de referência, sendo calculada no dia útil posterior. Sobre a média apurada das taxas dos CDBs é aplicado um redutor que varia mensalmente.
Atualmente a TR é utilizada no cálculo do rendimento de vários investimentos, tais como títulos públicos, caderneta de poupança e outras operações, tais como empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pagamentos a prazo e seguros em geral.
Muitos clientes já começam a notar a aparição do poder da TR em seus saldos devedores. Diversas reclamações podem ser encontradas em sites como o Reclame Aqui e em SAC das instituições bancárias. Infelizmente no contrato rezam clausulas de correção da TR e o entendimento do STF é pela sua aplicação.
Em contratos mais novos, os bancos já cobram mensalmente a TR de seus clientes, porém em contratos mais antigos o percentual da TR incide mensalmente sobre o saldo devedor, e no final deverá ser quitado com o banco.
Lembre-se sempre que contrato de financiamento são juros + tarifas + seguro + TR.
O que esperar para o futuro?
O mercado imobiliário como qualquer outro negócio no país está apto a receber impactos externos e sofrer variações. Tudo o que está acontecendo é um período novo para todos nós. Ajustes acontecerão e muitas mudanças estão por vir.
Taxa de juros altas, financiamento restritivo, temporal econômico e uma gigantesca crise de confiança no País contribuem para uma mudança de paradigma de investimentos. Resultado: investimentos mais moderados, de curto prazo e sem risco.
Em épocas como essas, busca-se o aluguel como solução para a carência habitacional. Era de se esperar pelo aumento do valor da locação (lei oferta e demanda), porém a situação atual é tão incerta que todos os preços estão sendo reajustados para baixo. Os alugueis não acompanham mais o reajuste anual pelo tradicional IGP-M. A negociação está sendo realizada de forma aberta e franca entre locadores e locatários. Se o preço está condizente com situação econômica atual, o locatário fica no imóvel, caso contrário busca por outro rapidamente no extenso cardápio de ofertas.
Esqueça projeções ou expectativas, pois o problema agora é simplesmente matemático. Se o preço do imóvel valer a pena, financie, caso contrário não perca tempo resguarde-se na locação. Senão a sua conta não fechará.
