Há aproximadamente 1 ano, em 30 de agosto de 2015, escrevi o artigo “Não existe colapso no mercado imobiliário brasileiro”, cujo conteúdo abordava as alterações repentinas que o setor começa a experimentar.
Finalizei o artigo com o 2 parágrafos interessantes: “A ruína de um mercado é feito mundial raramente enfrentado, e com certeza não se compara a situação do setor nacional. É claro que dados históricos mostram que estamos sempre dispostos a processos de ascensão e decesso, porém a extinção do mercado atual é algo transcendente e errôneo. Diversos mercados globais, já enfrentaram crises muito piores que a situação brasileira. Cito, por exemplo, o mercado imobiliário da Irlanda e Dubai em 2008, cuja especulação desenfreada motivou a construção de mais unidades que o necessário; o mercado da Argentina em 2014 que foi obrigado a lidar com uma alta desvalorização do câmbio; o mercado da Rússia em 2014 que esforçou-se pela sua manutenção após o aumento da taxa de juros e sanções internacionais; e o mercado dos EUA que enfrentaram o temor de uma bolha em 2007/2008.
Empresas pouco experientes ou capacitadas podem ter sofrido devido a falta de resguardo profissional e financeiro em momentos de crises, e estas, com certeza, colapsaram. Outras se reestruturaram e aprenderam com seus erros. Outro grupo se resguardou e esperou por novos ares. Dentre todos os fatos supramencionados, podemos dizer com clareza que o mercado persistiu e que nunca morreu. É fato que momentos difíceis foram enfrentados e percalços superados, entretanto a única e salutar conclusão que tomamos dos acontecimentos é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada novo dia”.”
Pessoalmente, acredito em problemas corriqueiros e na competência humana em buscar soluções plausíveis e quebrar paradigmas de trabalho. Com certeza, o pior não passou ainda, mas nossos modelos de trabalho começam a mostrar resultado e possibilidade rápidas de readaptação.
Atualmente, estamos vivendo um período de queda no preço imobiliário. Não vejo o ajustamento dos valores como um acontecimento único e exclusivo de nosso setor. Aliás, em épocas de crise, todos os ramos adaptam-se à nova realidade. Erram aqueles que interpretam a nova precificação do setor como o estouro da bolha.
Pessoalmente, não acredito em bolha imobiliária como aquela enfrentada nos Estados Unidos em 2007/2008. A bolha brasileira chama-se Distrato (artigo publicado em 28 de abril de 2016). Diferente das antigas bolhas que afetaram diretamente àqueles que nela investiram, a presente bolha extinguirá um período de especulação desenfreada e sem lógica com a falência de muitos incorporadores, como por exemplo, a PDG que encontra-se em situação financeira gravíssima. Nosso problema é pontual e será devidamente remediado.
Por que a hora de comprar é agora?
Em qualquer País, quando se enfrenta uma recessão, todos os ramos harmonizam seus números e acomodam-se àquela situação. Na prática, e sem exceção, o consumo despenca. As famílias deixam de comprar, os investimentos cessam e o resguardo é fortalecido.
No ramo imobiliário essa fórmula está sofrendo mais em virtude da combinação de alguns de 2 fatores: Diminuição da política de financiamento¹ e a Alta da taxa de juros².
Trata-se da Lei da oferta e da demanda. Nos períodos em que a oferta de um bem ou serviço excede à procura, seu preço tende a cair. Já em períodos nos quais a demanda passa a superar a oferta, a tendência é o aumento do preço.
Por certo, o mercado imobiliário andou em baixa nos últimos meses. Logo, os preços começaram a se adaptar à realidade recessiva. Vender tornou-se uma tarefa árdua e dolorosa, e o mercado adotou uma nova máxima: “Só quem reduz o preço, consegue vender”.
Ao reduzir o preço, o mercado expôs milhares de excelentes negócios. Apartamentos, coberturas, salas, lojas estão sendo vendidos com preços 30% mais barato, em média. A hora de comprar é agora! A valer, é hora de fazer bons negócios!
Em oposição aos pensamentos apocalípticos, afirmo que o mercado imobiliário não cessará. As Cidades são organismos vivos que se renovam constantemente. Incentivadas por um espírito de sucesso, elas o fazem de maneira orgânica, evoluindo, se desenvolvendo e multiplicando.
Entretanto, é natural que alguns não tenham a visão de caos. Aqueles menos experientes ou mais sensíveis a alterações de paradigmas germinarão sentimentos de autodefesa e, de forma bruta, buscarão alterar o seu cardápio de investimentos. Movidos pela impaciência, bons imóveis serão oferecidos por preços convidativos. Sem dúvida, os anos de 2016 e 2017 serão anos de grandes oportunidades para aquisição de novos negócios.
Querem uma dica: aproveitem para comprar antes que percebam que a mudança de padrões de investimento não passa de um ciclo histórico natural, onde os mais experientes e cautelosos se beneficiam, enquanto o frenético põe a perder suas conquistas por preços extraordinários. Afinal, a única certeza que temos, e comprovadamente descrita em nossa história, é que o mercado imobiliário não para, ele apenas se adapta a cada dia.
¹Financiamento
Arrisco dizer que, atualmente, nosso País passa pela maior escassez de crédito de sua história. A política não sustentável de consumo de crédito levou o Brasil a uma parada brusca na concessão de financiamentos imobiliários. Seguindo os preceitos mais primitivos e extrativistas, e sem a menor precaução, consumimos os recursos da poupança (SFH) e do FGTS (Minha Casa Minha Vida, FGTS Pró-Cotista e SFH). Nas últimas décadas, o incentivo governamental à formação de novos meios de financiamento foi desprezível, criando, assim, uma forte dependência da caderneta e do Fundo de Garantia como garantidores da Pátria. Em 2015/16, chegamos a um ponto tão grave que linhas do SFH sofreram adaptações antes de um possível colapso da caderneta de poupança, o FGTS Pró-Cotista foi interrompido em diversas categorias devido a carência de recursos e má estruturação, e o Minha Casa Minha Vida tornou-se um coadjuvante pobre por falta de recursos do Tesouro Nacional.
Além da alteração de diversas linhas de financiamento, a escassez também se mostra rigorosa nas análises de crédito realizadas por instituições financeiras. Aqueles que usaram o sistema notaram que ser aprovado junto a um banco tornou-se uma tarefa árdua. Com menos crédito para emprestar, extraoficialmente os bancos realizam um filtro em suas análises aceitando somente os clientes que lhes convêm, ou postergando suas decisões de aceite ou recusa até que uma das partes (comprador ou vendedor) desista do negócio.
Assinar um contrato de financiamento tornou-se um vitória digna de medalha de ouro.
²Taxa de juros
Sem dúvida a taxa SELIC é um dos termômetros do mercado imobiliário; diretamente para o financiamento imobiliário de imóveis com valores de venda acima de R$ 750 mil (SFI), e indiretamente para os imóveis enquadrados no SFH.
Com o aumento gradual da taxa SELIC nos últimos anos, as taxas de juros do SFH também foram reajustadas, mesmo não havendo relação entre elas. Por lei, as taxas de juros do Sistema Financeiro de Habitação não podem ultrapassar 12% ao ano, mas sempre sofrem o impacto da mudança da economia brasileira. Nos últimos 2 anos, a taxa de juros para financiamento de imóveis até R$ 750 mil já subiu 20%, em média.
Já os juros de contratos de financiamento do Sistema Financeiro Imobiliário, acumulam alta de 30%.
Sem dúvida, o aumento direto das taxas de juros diminuem a evolução dos contratos de compra e venda. O Financiamento torna-se uma alternativa cara, e conseqüentemente, diminuem exponencialmente a velocidade do mercado de imóveis.
