Do otimismo às cinzas. Em pouco tempo, deixamos para trás a alcova da irrealidade, e encaramos um triste cenário de penúria e desolação. A simples frase resume os últimos anos de mercado imobiliário no Brasil; período o qual experimentamos a ganância imoral, o capitalismo selvagem, e por fim o seu fatídico resultado.
“Brasil decola”
Em 2009, a revista The Economist publicou uma reportagem de capa que ilustrava a decolagem do Cristo Redentor. Apesar da adversidade enfrentada por outros países naquele período, o Brasil se destacava pela empolgação e otimismo. Enquanto mercados imobiliários internacionais encontravam-se à míngua, o nacional entrava em novos tempos. Aliás, o que poderia dar errado num País em pleno emprego e economia aparentemente dinâmica? Pois é, deu tudo errado. Não cabe aqui julgar movimentos políticos ou econômicos, porém a solidez de um mercado que se liquefez em pouquíssimo tempo; ou seja exatamente o que ocorreu com o setor imobiliário brasileiro.
Da graça à disgraça
O começo disso tudo foi a sede insaciável de ganhar, ganhar de novo e voltar ganhar. Nosso mercado foi construído nas fundações amadoras de vendas na planta, que, aliás, são deveras ousadas e imponderadas. Analisando o negócio imobiliário, a venda de imóveis na planta é uma realização puramente brasileira. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número muito restrito.
No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento.
Em suma, a operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas, e assim por diante.
Na prática, o mercado brasileiro cresceu em torno do modelo de venda na planta, sem sequer cogitar em regras que o protegeriam em caso de pânico generalizado; afinal nada poderia dar errado.
Com o advento da crise, aumento do desemprego e a incerteza do cenário econômico, o setor seguiu para o “crack” do padrão de vendas da última década. Veio à tona a bolha dos distratos.
Todos os compradores que investiram anos atrás, e vinham pagando parte do valor do imóvel durante a construção, simplesmente desistiram do negócio imobiliário. A fragilidade era tanta que uma leve gripe tornou-se uma pandemia, em poucos meses. Milhares de adquirentes que incentivaram o crescimento do setor livraram-se de seu ônus, deixando-os com os incorporadores.
O problema é que, após a rescisão contratual, o empréstimo tomado junto ao banco continuava em nome do incorporador. Logo, quando o comprador desistia da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assumia integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção daquela unidade. Enquanto o adquirente acionava a clausula de relação de consumo e demandava 100% do que foi pago até aquele momento, o incorporador ficava altamente imobilizado, e devedor de quantias milionárias. O resultado foi devastador.
O fúnebre desfecho
Após uma década de alegrias e negócios mirabolantes, o mercado imobiliário entrou numa queda sem precedentes. Antes poderoso, o setor tornou-se carente de si próprio.
Estima-se que aproximadamente 92% das construtoras brasileiras tenham pedido falência ou recuperação judicial. Outras, tentando apagar o resquício do passado, trocaram de nome numa última tentativa de sobreviver ao tsunami do distrato. Milhares de engenheiros, arquitetos, administradores e funcionários de campo, perderam seus empregos para a maior crise que a construção civil já vivenciou.
Atualmente, o País conta com diversos empreendimentos parados ou retomados por instituições credoras ou mutuários. O sonho do imóvel na planta tornou-se o pesadelo de muitos.
Por certo, o distrato não foi o único responsável pelo fatídico epílogo dos incorporadores brasileiro, entretanto julgo-o como culpado pela inconsequência a qual o setor de baseou nos últimos anos.
Obviamente, a legislação pró-cliente em contratos de compra e venda na planta motivou a alta especulação no setor, uma vez que o risco do negócio foi obrigatoriamente imputado às construtoras. De fato, a falta de controle do distrato foi a maior clausula abusiva do setor imobiliário que ajudou a acelerar o colapso do mercado.
Assim como mostra os grandes vícios de nossa história, pertence ao ser humano a busca incessante por satisfazer-se, sem contar com os riscos ou fragilidades de seu feito. Desde a nossa criação, municiados pelos instintos mais primitivos, aprendemos com os nossos erros, até esquecê-los novamente. Resumidamente, primeiro nos ferimos seriamente, e posteriormente buscamos nos resguardar para que não aconteça novamente; entretanto, em alguns casos, nos deslembramos dos cuidados imputados àquela causa, reiniciando de forma cíclica os deslizes cometidos anteriormente.
Rogo que os danos do distrato tragam novos entendimentos ao setor; que haja resguardo de novas leis e acordos; que a maturação dos homens seja demonstrada num mercado sólido e transparente; que se aprimorem possíveis falhas para que não tenhamos que enfrentar tamanho descrédito. Somente rogo; pois vejo uma pequena chama acesa no mercado imobiliário, e novamente nesse pequeno lapso de crescimento, já nos mostramos imaturos com as desgraças recentes, esquecendo da catástrofe causada pelo distrato, e repetindo novamente todo um capítulo o qual já conhecemos o final. Rogo, apenas rogo.
