Todos conhecem o impacto da crise no mercado imobiliário: recessão, demissões em massa, falência de incorporadores, bolha dos distratos, escassez de recursos de financiamento e crise de confiança.
Os gráficos apontam uma clara diminuição dos financiamentos imobiliários desde janeiro 2015; porém uma nova pesquisa realizada pelo site Resumo Imobiliário aponta uma nova alteração no modelo de compra e venda do País.
A mudança de paradigma histórico
Como sustentar um mercado em derretimento? É simples: enxugando gelo. Parece irônico, mas não é. Em 2015, o setor imobiliário iniciou a colheita dos frutos plantados no passado.
Fonte: Bacen.
Com o advento da crise, aumento do desemprego e a incerteza do cenário econômico, o setor seguiu para o “crack” do padrão de comercialização da última década, ou seja a venda de imóveis na planta. Veio à tona a bolha dos distratos (termo criado pelo site Resumo Imobiliário na matéria de 28 de abril de 2016).
Todos os compradores que investiram anos atrás, e vinham pagando parte do valor do imóvel durante a construção, simplesmente desistiram do negócio imobiliário. A fragilidade era tanta que uma leve gripe tornou-se uma pandemia; e em poucos meses, milhares de adquirentes que incentivaram o crescimento do setor livraram-se de seu ônus, deixando-os com os incorporadores.
O problema é que, após a rescisão contratual de um imóvel comprado na planta, o empréstimo tomado junto ao banco continuava em nome do incorporador. Logo, quando o comprador desistia da aquisição antes do repasse ao banco, o incorporador assumia integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção daquela unidade e empreendimento. Enquanto o adquirente acionava a clausula de relação de consumo e demandava 100% do que foi pago até aquele momento, o incorporador ficava altamente imobilizado, e devedor de quantias milionárias que tomou junto aos bancos brasileiros para execução da obra.
Em suma, milhares e milhares de unidades novas ficaram encalhadas, sem donos ou pretendentes. Daí veio a solução que salvou muitos bancos de um calote ainda maior. As instituições financeiras passaram a dar preferência aos imóveis novos, em detrimento aos usados. Os bancos simplesmente concentraram todos os seus esforços no financiamento de residenciais e comerciais cujos incorporadores possuíam dívida de construção. O resultado dessa ideia mirabolante foi a inversão da matriz de financiamento brasileiro. Passamos a financiar mais imóveis novos do que usados, ou em outras palavras, se iniciou uma fase de “queima” de ativos imobilizados de incorporadores brasileiros que possuíam dívidas com os bancos.
Fonte: Bacen.
Outro fato interessante é que antes da crise, para ser considerado imóvel novo, o bem deveria ter no máximo 06 meses de vida após a emissão do habite-se. Após o sexto mês, a propriedade tornava-se usada. Após toda a confusão no setor imobiliário, em algumas instituições financeiras, o imóvel novo passou a receber a chancela de ativos da carteira do incorporador, abortando assim a data limite de sua idade. Ou seja, tem imóvel “novo” sendo financiado com 1, 2, 3 ou 4 anos de vida.
E os usados? Bom, que aguardem por dias melhores, pois se contarmos com a boa vontade dos bancos, continuaremos numa maré de imóveis “novos”, até que quitem suas dívidas.
