De acordo com artigo 221 da Lei 6.015/73 somente é admitido o registro:
- Escrituras Públicas;
- Escritos Particulares, quando autorizados por lei;
- Atos autênticos oriundos de países estrangeiros;
- Títulos judiciais: formais de partilha, cartas de adjudicação e de arrematação, cartas de sentença, certidões e mandados extraídos de processos judiciais.
Não são registráveis no Registro de Imóveis:
- Contratos de posse entre particulares;
- Cessão de Direitos Hereditários;
- Testamentos;
- Instrumentos particulares em desacordo com o artigo 108 do Código Civil-2002.
A regra jurídica “só é dono quem registra” tem funções bem mais amplas do que a de provar quem é o proprietário do imóvel, pois ela vai além da relação que existe entre a pessoa e o imóvel, indicando, também, “dono” aquele que possui um crédito ou um direito a alguma pretensão ou preferência que somente se configurará se a relação jurídica estiver formalizada no Registro de Imóveis.
São exemplos destas relações jurídicas:
- a individualização das unidades autônomas de um condomínio;
- o registro da convenção de condomínio para valer contra terceiros (inclusive para fins de protesto das contribuições não pagas por locatário);
- a prova da fraude contra terceiros ou da fraude à execução, diante da venda do imóvel antes ou durante o processo de execução;
- o registro das cédulas de crédito, para a constituição e prova dos créditos delas provenientes;
- o registro do contrato de locação para garantir o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, ou o de continuar a locação na hipótese de venda do imóvel locado;
- a constituição do direito de garantia, com o registro do contrato;
- a averbação da construção, demolição ou reconstrução, para fazer prova contra terceiros;
- os gravames e restrições em imóveis (bem de família, cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade);
- o registro da existência de ônus sobre safras, tratores, máquinas e equipamentos agrícolas; etc.
Em quase todas as principais cidades e municípios brasileiros, existe um Cartório de Registo Geral de Imóvel, local onde ficam registrados todos os imóveis, daquela região, que foram vendidos, que estão a venda, ou que estão passando por situação de penhora. A compra de um imóvel sem o Registro Geral de Imóveis, além de ser proibido, pode dar espaço para fraudulência.
