Antes vista como uma das maiores incorporadoras do País, hoje uma grande interrogação.
A ações da PDG alcançaram o seu mínimo histórico no dia 28 de agosto de 2015 e fecharam o pregão cotadas em desprezíveis R$ 0,07.
Com a nova cotação seu valor de mercado na Bovespa foi reduzido para R$ 172 milhões.
Mas o que o ocorreu para que a empresa chegasse a um patamar tão confuso frente aos seus investidores e clientes?
A resposta é simples: falta de gestão. Tão rápido quanto a nova leva de empresas na bolsa de valores, foi a contratação de novos colaboradores para o setor. A necessidade de se alimentar um mercado traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Diferentemente de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Muitos tinham acabado de sair de suas faculdades e eram movidos por planilhas mirabolantes, número variáveis e idéias estáticas. Os novos colaboradores do mercado imobiliário foram inventados, e não degustaram sequer das fases pertinentes de uma incorporação. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em diversas obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais, o que naturalmente fez e fará desabar as suas respectivas ações.
Veja abaixo um estudo completo realizado pelo site Resumo Imobiliário e entenda os problemas atuais da companhia.
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Dívida
A contratação de assessores financeiros para direcionar o processo de reestruturação de dívidas da PDG aumentou as preocupações em torno da saúde financeira e operacional da companhia, desencadeando uma forte perda das ações e aumento de desconfiança perante o mercado.
Até o final de 2015, o desafio da PDG é amortizar a quantia de R$ 1,358 bilhão.
Em 2016, o caixa da empresa necessitará de mais R$ 1,972 bilhão para quitar seus empréstimos.
O principal problema da PDG é sua alavancagem. Nos últimos anos, para alimentar a fúria de lançamentos e crescimento desenfreado, a companhia se endividou muito. Para tal a empresa dividiu suas dívidas em 2 categorias: apoio à produção e corporativa.
Os financiamentos tomados no âmbito do SFH (apoio à produção) são destinados à construção, cuja liquidação da dívida dar-se-á ao término do empreendimento. Possuem, assim, destinação de recursos e prazos que acompanham os ciclos de produção dos empreendimentos, entretanto para o seu sucesso dependem exclusivamente do cliente uma vez que as unidades rescindidas não contaram para o abatimento da dívida junto às instituições financeiras.
Já os recursos obtidos via debêntures, certificados de recebíveis imobiliários e outros créditos, além da maior flexibilidade na destinação dos recursos, que podem variar desde o pagamento de dívidas, compra de terrenos, capital de giro e até mesmo obras, geralmente possuem prazo de carência e prazo de vencimento mais longos.
A CCB Imobiliária é emitida por empresas do segmento imobiliário com o objetivo de levantar recursos para o desenvolvimento de empreendimentos, infraestrutura e saneamento básico destinados à habitação, limitados ao custo total do projeto.
Segundo dados da PDG suas dívidas de apoio à produção somam o valor de R$ 3.765 bilhões. Ou seja, são valores destinados à construção dos empreendimentos em andamento.
A dívida corporativa da companhia atingiu o montante de R$ 3,220 bilhões no fechamento do último trimestre de 2015. A destinação dos recursos dessa dívida podem variar dentro da empresa e podem ser usados para capital de giro, compra de terrenos, desenvolvimento de projetos, custos de manutenção e até mesmo para o pagamento de antigas dívidas.
No total, a dívida bruta da PDG alcançou espantosos R$ 6,985 bilhões de acordo com os dados emitidos pela incorporadora.
Estoque
Desde o novo boom do mercado imobiliário, diversos empreendimentos foram lançados. Em curtíssimo prazo, milhares de unidades residenciais e comerciais foram jogadas ao público sem qualquer premissa de transformá-las em resultado. O verbo “empreender” foi literalmente trocado por “lançar”. Diariamente, não se mediam esforços para que se houvesse novos residenciais ou comerciais.
Diziam os expertos da PDG: “Precisamos bater nossas metas. Somos uma empresa de capital aberto. Não podemos parar.” O mercado literalmente abortou de suas estratégias as 5 premissas básicas de sucesso na construção civil: planejar, lançar, vender, construir e entregar. E nessa correria desmedida, muitos lançamentos foram realizados de forma prematura, sem qualquer tipo de planejamento ou administração. Milhares de unidades encontram-se encalhadas devido a má gestão da empresa. O problema não é exclusivo da parte vendas. A culpa recai sobre todos os setores administrativos da PDG que não se estruturaram para crescer, mas simplesmente bateram suas metas em curto prazo para um crescimento sem fundações concretas. Anos foram perdidos e o resultado chegou. Além disso, em um ambiente de economia fraca e taxa de juros elevada a perspectiva de realização do estoque em curto prazo torna-se uma tarefa quase sobre-humana.
Distratos
Nos últimos anos, o número de distratos disparou no mercado de imobiliário. Além da PDG diversas incorporadoras sofrem com esse grande dilema, cuja solução precisa ser repensada para a próxima década.
Desde o primeiro trimestre de 2014, a PGD já rescindiu 6.696 unidades, o que representa um VGV de R$ 1,757 bilhão. Somente em 2015, 2.042 unidades foram rescindas.
Analisando o negócio imobiliário, a venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito. No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, devido à política restrita de concessão de financiamento e empréstimos torna-se impossível seguir qualquer padrão internacional. Logo, a moda brasileira, vendemos unidades na planta, e os compradores tornam-se co-investidores da empreitada junto aos bancos e ainda pagam um percentual pequeno da obra durante a sua construção.
Habitualmente, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostra-se diferente. Vejamos uma lista de fatores que contribuíram para esse estágio:
- Falha em análises de crédito.
- Taxas, registros e diferença do saldo devedor pagos na entrega das chaves.
- Disparidade na avaliação do imóvel.
- Alto percentual a ser devolvido no distrato ao cliente.
- Crise política e econômica.
Existe solução?
Apesar dos números desorganizados e fortes. torço pelo ajuste da empresa. Primeiramente a empresa precisa se reestruturar com urgência em todos os seus setores. O amadorismo e a ganância levaram a empresa a uma situação vermelha. Somente a gestão, empreendedorismo e profissionalismo poderão tirar a PDG deste momento complexo.
É certo que algumas empresas tentaram se organizar e conseguiram passar com honra por esse momento único no mercado, mas por outro lado muitas estão fadadas ao descontrole administrativo e futura extinção. Muitas ainda tentam uma reestruturação que significa controlar os custos e focar em bons projetos, e para tal queimam seus caixas através de feirões e descontos.
Quanto às vendas, não creio que venham a aumentar nos próximos anos. O mercado sofre com interferências externas que travam a sua velocidade de realização, mesmo aqueles que estão prontos. Os distratos também deverão aumentar em virtude da dificuldade do crédito e aumento da taxa Selic.
Em virtude da baixa disponibilidade da empresa, R$ 1,198 bilhão em caixa conforme dados da PDG, e dúvidas quanto aos recebíveis futuros de clientes, a companhia deve urgentemente reestruturar suas dívidas. É impossível prosseguir as amortizações planejadas no último demonstrativo da empresa. Acredito que as securitizadoras e instituições financeiras irão aderir à reestruturação da PDG. Aliás é melhor receber em longo prazo do que levar um calote bilionário nos próximos meses. Para ajudá-la nessa empreitada, a companhia anunciou a contratação de empresa especializada em reestruturação de dívidas. A PDG será assessorada pelo banco Rothschild.
Como profissional do ramo tenho que ciência que a busca pelo resultado faz parte de qualquer negócio, porém a manutenção do lucro e do sucesso não pode ser medida através da ganância tripla de lançar, lançar e lançar. Rogo que as aventuras da PDG sirvam de ensinamento às incorporadoras e que se torne um exemplo a não ser seguido.
