Qual a diferença entre Pró-Cotista, SFH e SFI?

É uma sopa de letrinhas. Muitos se confundem com as modalidades de financiamento de nosso mercado imobiliário. É complicado mesmo, mas vamos tentar explicar um pouco mais sobre essas 3 modalidades:

FGTS Pró-Cotista

O FGTS é um fundo pago pelo empregador ao funcionário, e fica depositado na Caixa Econômica Federal em contas abertas automaticamente com o contrato de trabalho. O FGTS foi criado pelo governo para ser uma reserva de dinheiro para o trabalhador e, ao mesmo tempo, financiar habitações populares e obras relacionadas, como de saneamento básico e de infraestrutura. Afim de esquentar um pouco os financiamentos residenciais, as instituições financeiras resgataram as regras da instrução normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades que regulamentou o programa especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS, ou FGTS Pró-Cotista.

Condições do FGTS Pró-cotista

Beneficiários Finais

Trabalhadores titulares de contas vinculadas do FGTS.

Modalidades

• Aquisição de unidade habitacional nova ou usada;
• Construção de unidade habitacional.

Pré-requisitos dos beneficiários

• Possuir, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou empresas diferentes;
• Apresentar contrato ativo ou saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento, correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel;
• Não ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, que esteja localizado na região metropolitana de atual residência ou em que trabalhe, com algumas exceções previstas nos manuais do Agente Operador do FGTS/CAIXA;
• Não ser titular de outro financiamento ativo concedido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do território nacional.

Valor do Financiamento

O valor do financiamento é limitado a R$ 450.000,00.

Valor do Imóvel

Por regra geral, o valor de avaliação do imóvel é limitado a R$ 500.000,00.

Para o exercício 2015, conforme previsto na Resolução do CCFGTS 774/2015, o valor de avaliação do imóvel é limitado a R$400.000,00

Juros

Taxa nominal de 8,66% ao ano mais Taxa Referencial (TR).

Participação mínima do mutuário

A participação mínima do mutuário observará o percentual de 5% (cinco por cento), incidente sobre os valores de venda ou avaliação ou investimento da unidade habitacional, o que for maior, nos financiamentos de imóveis novos ou usados.

Comprometimento máximo de renda

Até 30% da renda familiar apurada.

Prezo de Amortização

Até 360 meses, compreendendo, inclusive, eventual dilatação de prazo.

Reajuste do saldo devedor e da prestação

Reajustados pelo mesmo índice e na mesma periodicidade da atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS.

SFH – Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país.

Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS.

O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) tornou-se um dos motores do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 2000, que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros programas sociais, que são igualmente regulados pelo Banco Central através da resolução 3932 de 2010.

Nos os últimos 10 anos, mais de 75% dos contratos de financiamento imobiliário tiveram recursos provenientes da caderneta de poupança. De 2004 a 2014, R$ 540 bilhões foram destinados à construção ou aquisição de imóveis.

Os principais motivos da atração pela caderneta foram o seu estímulo consumidor que fixava uma taxa de juros máxima de 12% ao ano nos contratos regidos pelo SFH, e uma política macroeconômica de incentivo de redução da taxa SELIC, chegando ao mínimo histórico de 7,25% ao ano em 2012, o que aumentou significamente os depósitos na poupança devido a sua rentabilidade diferenciada. De 2004 a 2012, o saldo da poupança bateu record,  subindo de R$ 126 bilhões para R$ 522 bilhões respectivamente: um aumento de 410% em 10 anos. Em suma, era um dinheiro barato para novos financiamento, de fácil acesso às instituições financeiras e rentável para clientes.

Condições gerais de imóveis até R$ 750 mil* – SFH

*Valores de imóveis e de financiamento para os Estados: DF, MG, RJ e SP. Demais Estados: valor de imóvel R$ 650 mil e de financiamento R$ 520 mil.

• Linha de crédito: Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
• O imóvel pode ser novo ou usado
• Permitido o uso do FGTS
• É possível comprometer no máximo 30% da renda
• Sistema de Amortização Constante SAC ou Tabela Price. 

SFI – Sistema Financeiro Imobiliário

A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário no Brasil.

A partir de meados da década de 80 ficaram claras as dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de crédito habitacional.

A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores.

Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, segundo modelo delineado a partir dos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norte-americano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários.

Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a criação de Companhias Securitizadoras, o procedimento para securitização de créditos imobiliários, a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário.

Condições gerais de imóveis acima de R$ 750 mil* – SFI

*Valores de imóveis e de financiamento para os Estados: DF, MG, RJ e SP. Demais Estados: valor de imóvel R$ 650 mil e de financiamento R$ 520 mil.