Nos últimos anos diversos brasileiros buscaram refúgio no exterior. Em 2014, investidores tupiniquins representaram 6% das vendas realizadas na Flórida por estrangeiros não residentes, e aportaram naquele país uma cifra de U$ 2,7 bilhões, ou 6.700 imóveis vendidos.
O Brasil já ocupa o terceiro lugar na lista de países que mais adquirem imóveis nos Estados Unidos, perdendo apenas para Canadá e Venezuela.
A compra de um imóvel nos EUA era vista como chance de diversificação para muitos investidores. Levados por um período de aumento de renda e relativa prosperidade, muitos brasileiros passaram a considerar o sonho da aquisição de imóveis nos Estados Unidos, principalmente quando a bolha do subprime resultou numa inadimplência recorde dos compradores e aumento da retomada das unidades pelas instituições financeiras.
Porém milhares de brasileiros movidos pelo ímpeto da lucratividade, alvoroço midiático a carência de cuidados específicos estão enfrentando problemas internos e externos, tanto de natureza documental quanto econômica. Entenda os principais motivos:
Leis brasileiras
Inicialmente, no que concerne à compra de imóveis por brasileiro no exterior, vale destacar que o investidor no exterior tem a obrigação de fazer a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior do Banco Central do Brasil. Dessa maneira, é oportuna a leitura das principais normas relacionadas à declaração de bens, dinheiros ou valores existentes no exterior, como o Decreto-Lei nº 1.060, de 21 de outubro de 1969.
Além disso, a Medida Provisória nº 2.224, de 04 de setembro de 2001, veio a estabelecer uma multa, que pode chegar até R$ 250.000,00 (duzentos e cinqüenta mil reais) relativa ao não-fornecimento de informações ou pela prestação de informações falsas sobre os imóveis no exterior.
A Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 3.854, de 27 de maio de 2010, veio a dispor sobre a
necessidade da declaração de imóveis possuídos no exterior por pessoas físicas ou jurídicas que tenham o valor igual ou superior a US$ 100.000,00 (cem mil dólares).
No que se refere aos normativos existentes sobre as declarações de imóveis no exterior, cumpre mencionar, ainda, a Circular 3.574, de 25 de janeiro de 2012, que estabelece os
prazos em que as declarações de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) deverão ser prestadas por meio eletrônico no site do BACEN.
Também é importante destacar que a declaração da saída de moeda do país para a compra de imóvel no exterior é obrigatória, sob pena do proprietário incidir na prática do crime disposto no art. 22, parágrafo único, 2ª parte, da Lei nº 7.492/86.
Ganho de capital
Outro ponto que merece cuidado se refere à declaração de imposto de renda no Brasil do imóvel adquirido no exterior. A declaração, obviamente, será feita pela conversão do valor pago em dólares em reais, no câmbio da data da transação, e não se pode alterar mais o valor do imóvel. Quando vender o imóvel no exterior, o brasileiro ou sua empresa constituída no exterior deverá pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital nos Estados Unidos, geralmente de 15%. Além disso, caso o brasileiro resolva trazer os recursos de volta para o Brasil para sua pessoa física, deverá pagar 27,5% de imposto de renda.
Custos de manutenção
Após um breve resumo das principais normas relacionadas à compra de imóveis no exterior, é importante destacar que o brasileiro interessado em comprar um imóvel no exterior deverá estar muito bem informado sobre os aspectos legais e os encargos do país em que pretende comprar o imóvel. Por exemplo, no Estado da Flórida/EUA, ao contrário do que ocorre no Brasil, o pagamento do condomínio do imóvel em Miami é de responsabilidade do proprietário, assim como do “IPTU” e de outros encargos. Além disso, as imobiliárias cobram de 8 a 10% do valor do aluguel para administrar o imóvel.
Para manter o imóvel no país, além da manutenção, é preciso pagar IPTU, que gira em torno de 2% ao ano do valor do imóvel, e uma média de U$ 10,00 por m² de condomínio e gastos fixos como luz, telefone, internet entre outros.
Leis estrangeiras
Outro ponto importante é que o Imposto de transmissão do imóvel em caso de morte do proprietário na Flórida pode chegar ao valor de 47% do valor de mercado do imóvel. Dessa maneira, é altamente desaconselhável que uma pessoa física compre um imóvel em seu nome em Miami, por exemplo, sob pena de perder quase a metade de seu investimento em caso de morte do proprietário. Com a finalidade de driblar o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis na Flórida, poderia se pensar em constituir uma pessoa jurídica em um paraíso fiscal (custo mais barato) com a finalidade exclusiva de adquirir o imóvel. Deve-se ter em mente que não há crime na compra de imóvel por intermédio de pessoa jurídica. No entanto, se a compra de imóvel por meio de pessoa jurídica no exterior tiver o intuito de sonegar impostos pode caracterizar, dependendo de certas condições, o crime de lavagem de dinheiro.
Variação cambial
No que concerne ao risco de financiamento em dólar para a compra de imóveis no exterior, o comprador brasileiro deve ter bastante cuidado. O ambiente atual de relativa estabilidade na cotação do real frente ao dólar nos últimos anos tem levado as pessoas a deixar de levar em conta os riscos do financiamento em moeda estrangeira. No entanto, não se pode esquecer, por exemplo, o drama vivido pelos compradores de carros importados no Brasil no ano de 1999, quando o súbito aumento da cotação do dólar frente ao real causou enormes prejuízos para os consumidores brasileiros que compraram carros por meio de contratos de leasing atrelados ao dólar.
Dessa forma, quem financia um imóvel no exterior está sujeito aos efeitos da variação cambial. Por exemplo, um comprador brasileiro pode pagar US$ 100.000,00 de entrada e financia US$ 200.000,00 em prestações mensais de US$ 1.000,00 para comprar um apartamento em Miami/Fl. Se o dólar estiver cotado a R$ 2,00 no momento da celebração do contrato, o preço da prestação será de R$ 2.000,00 e o saldo devedor será de R$ 400.000,00. No entanto, se houver uma crise cambial e o dólar aumentar para R$ 4,00, o preço da prestação em reais saltará para R$ 4.000,00 e o saldo devedor do imóvel atingirá o valor de R$ 800.000,00.
Fonte:
Trechos retirados do artigo “Compra de imóveis nos Estados Unidos: sonho ou pesadelo?”
http://jus.com.br/artigos/21553/compra-de-imoveis-nos-estados-unidos-sonho-ou-pesadelo
