Na edição 1.113, datada de 11 de maio de 2.016, a revista Exame publicou uma reportagem sobre o mercado imobiliário. São 05 páginas dedicadas ao tema, e mais 75 para análise de variação de preço de m² em mais de 4.000 bairros espalhados em 159 cidades do País.
Mais do que uma análise, a revista quis projetar aos seus leitores um movimento de novas perspectivas, como se uma nova fase estivesse chegando. Em um tom esperançoso, a reportagem afirma que “há sinais de que a fase ruim está perto do fim” – página 70.
Em outro momento afirma que “como as incorporadoras estão construindo menos, a oferta está diminuindo e pode haver alguma alta nos preços” – página 75.
Em outro trecho a Exame destaca a expectativa de novos tempos com o impacto do impeachment: “Um possível impeachment da presidente Dilma Rousseff pode beneficiar esse mercado, como está acontecendo com a bolsa e câmbio? Pode, mas os efeitos devem ser percebidos de forma bem mais lenta no setor imobiliário do que no mercado financeiro. (…) Só decide comprar um imóvel quem tem algum grau de confiança no futuro, mas isso não é suficiente para fazer o mercado imobiliário deslanchar.” – página 74.
Mas de maneira mais tímida, e em poucos momentos, aborda temos essenciais – e de fundamento econômico – para o retorno do crescimento de nosso setor.
Sobre os juros, a revista observa que “estão maiores: a taxa média passou de 7,6%, em 2013, para 10,7% em 2016, segundo o Banco Central. Essa alta de juros está provocando estragos” – página 72.
Também em uma única frase a revista afirma que “a retomada depende, principalmente, de 2 fatores concretos: renda e crédito” – página 74.
Após as críticas dos fatos acima mencionados, posso afirmar que a intenção da revista foi causar um sentimento de esperança, aflorar boas expectativas, cujos resultados são sempre favoráveis à uma retomada da confiança e crescimento econômico. Entretanto, acima de qualquer fé, temos que nos estruturar para que esses novos momentos não sejam movidos por um termômetro gelado. Sem dúvida, o que poderá esquentar o mercado imobiliário, nessa nova fase, é a discussão ampla de dois fatores primordiais: crédito (funding) e taxa de juros.
Exemplificando o peso desses itens, vamos aos exemplos mais práticos possíveis:
1) Pode-se jogar futebol sem bola?
Pois é, não adiantar você estar em sua melhor fase, e com muita vontade de jogar, se esqueceram de levar a bola para o jogo.
Comparando a questão ao nosso ramo, a bola seria o crédito fornecido para o financiamento imobiliário (funding). Ou seja, do que vale o retorno à confiança econômica senão existem recursos para tal?
2) Pode-se jogar futebol num campo encharcado?
Sim, mas se você conseguir terminar a partida, estará exausto, cansado, como se tivesse jogado 3 partidas num mesmo dia.
Nesse exemplo, o campo encharcado representa a trava causada pelos juros altos. As taxas nas alturas consomem a renda das famílias, levando ao arrocho extremo de suas finanças para o pagamento contratual. Algumas sequer suportam o peso dos juros e sucumbem no meio de seus compromissos aumentando a inadimplência no País.
Crise de crédito (funding)
Nos últimos anos ficamos altamente viciados em 2 tipos de créditos: caderneta de poupança e FGTS. Ambos já beiram a exaustão.
Um dos desafios do novo governo é incentivar o investimento privado e público em instrumentos de sustentação do mercado de compra e venda de imóveis. A securitização deve tomar um corpo muito diferente do que houve no passado. O mercado deve buscar um mix de funding, com novas fontes, como letras de crédito imobiliário (LCI) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), para trazer dinheiro novo e continuar crescendo.
O único problema do funding alternativo é a sua relação íntima com a taxa SELIC, uma vez que seus contratos são realizados à taxa de mercado. Mesmo com a disponibilização de novos recursos de financiamento, se não houver um equilíbrio das taxas de juros, continuaremos estagnados.
Taxa de juros
Um dos principais motivos para o aumento da taxa SELIC é a sua forte interferência na economia, principalmente no controle inflacionário e na renda fixa. Por outro lado, uma taxa alta significará sempre poucos investimentos e baixo nível de consumo. A tomada de capital em instituições financeiras torna-se caro, o que reflete diretamente no nível de consumo da sociedade e empreendedorismo.
O aumento da taxa SELIC deve ser usado como instrumento de contenção de preços em casos específicos, cujas causas são provenientes de um aumento do consumo com a economia em pleno emprego, ou seja, os preços sobem por que há aumento geral da demanda sem um acompanhamento no crescimento da oferta (inflação de demanda). Atualmente, podemos classificar nosso processo como inflação de custo, isto é método inflacionário gerado pelo aumento dos custos de produção: Água, Luz e Combustível. Todos os 3 itens são básicos em todas as camadas produtivas do País: agricultura, serviços, comércio, construção civil, indústria entre outros. É óbvio que o preço dos insumos produzidos por esses setores sofreriam com o aumento de seus custos de produção.
A inflação no Brasil não é por demanda, nem por expectativas, muito menos inercial, que podem ser remediadas pelo aumento da Taxa SELIC. A inflação de 2015 é devido ao custo e deve ser tratada com incentivos governamentais que garantam o equilíbrio do preço até que os fatores externos estejam adequados ao atendimento do mercado. Exemplificando, se o País passa por problemas de carência energética, porque não incentivar pequenos negócios ao uso de energia solar? Por que não retomar o pró-álcool? Literalmente, não existe incentivo financeiro para que a sociedade o faça. É mais fácil e módico que a população pague a conta e aguente o “tranco” através do aumento da taxa SELIC. Resultado: desemprego, recessão, queda do consumo, falta de empreendedorismo, e por fim o encarecimento astronômico dos contratos de financiamento imobiliário.
