“É o fim da PDG?” Essa pergunta foi o título de uma matéria publicada em 29 de agosto de 2015 no Resumo Imobiliário. Há quase 2 anos, realizamos uma análise da saúde da empresa, suas dificuldades e desafios que revelou uma realidade camuflada. Após a divulgação daquele estudo, diversos veículos de imprensa voltaram seus olhos a uma empresa que aparentava bons sinais a olho nu, mas, internamente, encontrava-se completamente corroída.
O fantasma volta a assombrar
Em 1997, um escândalo imobiliário chamou a atenção dos investidores e deixou feridas no País por muitos anos. Recebemos estupefatos as notícias de diversos ilícitos praticados pela maior incorporadora do Brasil: a Encol. Entre os crimes, lista-se o uso de caixa não contabilizado, lavagem de dinheiro em paraísos fiscais, alienação irregular de bens da empresa para membros da família do proprietário, vendas de unidades imobiliárias em número superior ao que seria construído, sonegação de impostos e estelionato. Naquele ano, a Encol entrou com um pedido de concordata deixando centenas de prédios inacabados e aproximadamente 40.000 mutuários sem receber seus imóveis.
Diferentemente da Encol, que se envolveu em centenas de crimes, a PDG foi arrastada à bancarrota por um motivo muito simples: a falta de gestão.
Tão rápido quanto a nova leva de empresas na bolsa de valores, foi a contratação de novos colaboradores para o setor. A necessidade de se alimentar um mercado traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Ao contrário de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Muitos tinham acabado de sair de suas faculdades e eram movidos por planilhas mirabolantes, números variáveis e ideias estáticas. Os novos colaboradores do mercado imobiliário foram inventados, e não degustaram sequer das fases pertinentes de uma incorporação. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em diversas obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais, o que naturalmente fez desabar o seu nível de confiança.
Infelizmente, assim como no período da Encol, a PDG faz brotar novamente uma síndrome da administração desequilibrada que germina no comprador o receio na aquisição de imóvel na planta. Não há preço que se pague pelo abalo cometido à confiança da população. Um dos resultados desfavoráveis dessa quebra é um novo encolhimento do mercado e o congelamento de novos empreendimentos.
Muito grande para quebrar?
“Too big to fail”, ou em português “grande demais para quebrar”. Apesar de antiga, essa expressão se popularizou durante o colapso da economia norte-americana, em 2008. Tratava-se de um entendimento que defendia a proteção do Estado e do sistema financeiro a empresas essenciais na geração de empresa, renda, impostos; ou até mesmo aquelas companhias cujas falências representariam um mal tão grande à sociedade que seria melhor mantê-las vivas do que simplesmente fechá-las. A ideia serviu para alguns, mas outros, como o Lehman Brothers e o Bear Sterns foram varridos do mapa. Por aqui, guardadas as devidas proporções e causas, parece que também nenhuma empresa é tão grande que não possa quebrar, pelo menos oficialmente, e por enquanto.
A PDG só não encerrou suas atividades por completo, pois os danos que seriam causados diretamente aos seus credores seriam tão intensos, que seria melhor mantê-la viva (pelo menos no papel).
Sem dúvida, nas condições atuais, é melhor “fingir” que as dívidas estão sendo renegociadas do que executar as suas garantias. Grande parte dos empréstimos realizados à PDG foi avalizada pelo patrimônio da empresa, quais sejam terrenos, apartamentos, salas, lojas, casas. Ou seja, a empresa dava como garantia os seus bens para alavancar-se junto a instituições financeiras. A dificuldade é que terrenos afiançados, atualmente, possuem em sua área empreendimentos em construção. E unidades vendidas através de instrumento particular (sem registro cartorial) também foram dadas em garantia para os credores, o que dificulta a sua retomada. Em suma, caso optassem por executar suas garantias, teriam que retomar terrenos e imóveis, muitos deles em andamento ou vendidos através de promessa. Além do exposto, com o mercado imobiliário em crise, os credores teriam de realizar um esforço enorme para terminar as obras e fazer a comercialização dos respectivos imóveis. Enfim, não é que a PDG seja muito grande para quebrar, é que o seu fechamento acarretaria um dano colateral tão profundo que, talvez, seja melhor mantê-la viva, porém inerte.
Uma empresa sem solução
O problema da PDG não é somente a dívida monstruosa que possui, mas a tempestade perfeita que se formou sobre ela. Uma mistura de má administração histórica, alavancagem desmedida, estouro da bolha dos distratos, aumento excessivo de estoque e crise de confiança. A convergência de todos os pontos resultou no maior desastre administrativo do setor imobiliário desde a Encol.
Certamente, a maior empresa do mercado imobiliário, símbolo da pujança econômica não existe mais. Atualmente, a PDG não passa de um nome desconfiado e falido. Não existe salvação para a companhia. Caso a recuperação siga adiante, sua sobrevida será apenas para a finalização dos seus esqueletos verticais. Após isso, restarão apenas exemplos de uma administração mal sucedida, e um prejuízo moral para todo o mercado imobiliário.
A PDG foi fundada em 2.003 como uma área focada no ramo imobiliário em um banco de investimentos. Em 2.006, tornou-se uma unidade independente de negócios. Em janeiro 2.007, a PDG realizou a abertura de capital na BOVESPA e adquiriu a Goldfarb e a CHL, e posterioremente a AGRE em 2.010.
