Há tempos, tentamos mensurar o mercado forma mais fidedigna, entretanto num País de proporções continentais, as suas variáveis tornam-se imensas. De fato, certas regiões do Brasil ainda sofrem com a crise em suas economias, porém, em outros locais, o setor começa a mostrar recuperação e crescimento. Após muita pesquisa e dedicação, o Resumo Imobiliário lançou os Realeses mensais de cada Estado brasileiro.
Ver matéria: “Veja a situação do mercado imobiliário de cada Estado brasileiro – agosto 2018 – Clique aqui”
Abaixo, disponibilizamos o estudo de todo o mercado imobiliário brasileiro. A nova ferramenta visa entender o comportamento de cada região do País através das seguintes variáveis:
– Atestar se o mercado imobiliário encontra-se em crescimento, estagnado ou em queda, bem como estimar o seu crescimento para o próximo mês.
Fonte: Bacen - Recursos do SBPE.
– O estudo de unidades financiadas com recursos do SBPE.
Fonte: Bacen - Recursos do SBPE.
– O valor nominal dos financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE.
Fonte: Bacen - Recursos do SBPE.
– O financiamento imobiliário per capita no mês (valor nominal x habitantes).
Fonte: Bacen - Recursos do SBPE.
A criação do SFH
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.
A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.
A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país.
BNH
Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação (BNH).
Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.
Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.
Final da década de 70, o início do declínio
Entretanto, ao final dos anos 70, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos – que seguiam indiretamente os índices de inflação – e o das prestações desses financiamentos – muitos dos quais atrelados à evolução dos salários.
Década de 80, a década perdida
As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de 80, só agravaram a situação.
As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de 80, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo – o do FCVS.
Década de 90, o início da mudança
A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de 90 foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados – ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.
Década de 2000, o boom do mercado imobiliário
Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo desta década deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos caíram durante a década de 2000, e as baixas taxas de inflação permitiram, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) tornou-se um dos motores do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 2000, que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros programas sociais, que são igualmente regulados pelo Banco Central através da resolução 3932 de 2010. Atualmente, o SBPE é responsável por aproximadamente 75% dos contratos de financiamento imobiliário do Brasil.
