Nos últimos anos conhecemos a ascensão e descenso das 2 maiores incorporadoras do País: PDG e a Rossi. Antes o orgulho do mercado imobiliário brasileiro, sinônimo de empreendedorismo e desenvolvimento, e atualmente duas grandes interrogações.
Fundada em 1.980, a Rossi foi um dos símbolos de qualidade e inovação no mercado imobiliário de São Paulo. Inicialmente com foco em alto padrão, a Rossi também atuou nos segmentos médios e populares a partir de 1.992. Em 1.997, a incorporadora captou US$ 100 milhões para expansão dos negócios ao emitir ações na BOVESPA e ADRs na Bolsa de Nova York, sendo a pioneira na securitização de recebíveis imobiliários. Em 2.006, a Rossi captou R$ 1,012 bilhões na BOVESPA, um recorde para o setor.
A PDG, bem mais recente, foi fundada em 2003 como uma área focada no ramo imobiliário em um banco de investimentos. Em 2.006, tornou-se uma unidade independente de negócios. Em janeiro 2.007, a PDG realizou a abertura de capital na BOVESPA e adquiriu a Goldfarb e a CHL, e posterioremente a AGRE em 2.010.
Como “nem tudo são flores”, após um início badalado e faraônico, ambas enfrentam atualmente a mega desvalorização de suas ações e perda de confiança perante o mercado.
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A carência de fidúcia possui uma origem simples: a gestão empresarial. Exemplificando, em 29 de agosto de 2015, escrevemos uma matéria que tratava sobre a situação atual da PDG. Tratamos de diversos temas, tais como dívida, estoque e distratos. Dados atuais e históricos foram levantados para que a análise fosse concretizada. Não houve especulação de informações, nem previsões futuras. O exame foi realizado de acordo com os números fornecidos pela incorporadora. Excepcionalmente, o resultado foi de alerta.
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Corroborando as informações daquele registro fizemos uma nova análise da PDG, e incluímos os dados fornecidos pela Rossi. O novo ponto em análise chama-se Ebitda: sigla em inglês para “earnings before interest, taxes, depreciation and amortization”, que traduzido literalmente para o português significa: “Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização“.
Para se chegar ao Ebitda de uma empresa, é preciso utilizar a seguinte conta: Receita bruta menos as Despesas operacionais, excluindo-se destas a Depreciação, as Amortizações do período, Juros e Impostos. Dessa forma, é possível avaliar o lucro referente apenas ao negócio, descontando qualquer ganho financeiro (derivativos, alugueis ou outras rendas que a empresa possa ter gerado no período).
Assim, o Ebitda é um indicador financeiro muito relevante, mas que deve ser utilizado combinado com outros indicadores de desempenho para fornecer uma visão mais apropriada da performance da empresa. Ainda assim, é certamente o mais acompanhado pelos analistas e acaba ganhando bastante importância também na análise de crédito e nos múltiplos de avaliação de empresas. A metodologia do cálculo do Ebitda da Rossi e da PDG estão de acordo com a definição adotada pela CVM, conforme Instrução nº CVM 527 de 4 de outubro de 2012.
Levantamos os dados das incorporadoras desde o primeiro trimestre de 2014 até o segundo semestre de 2015. Os resultados apontam uma performance anêmica e descontrolada.
PDG
Apesar de manter o Ebitda da empresa no positivo em 4 dos 6 trimestres estudados, a PDG não consegue apresentar resultados positivos. O Ebitda é utilizado como aferidor de desempenho na geração de recursos próprios decorrentes da atividade fim do negócio. Por isso desconsidera em seus cálculos toda e qualquer receita ou despesa não decorrente da operação principal da empresa. Desde o primeiro trimestre de 2014, a PDG acumula a receita líquida no valor de R$ 5,403 bilhões. Apesar de ser um faturamento invejável, a empresa não consegue gastar menos do que arrecada. Em virtude do alto endividamento e resultados financeiros negativos, a incorporadora acumula um prejuízo total de R$ 921,7 milhões em suas operações nos últimos 6 trimestres.
*Valores em R$ milhões.
Rossi
Assim como a PDG, a Rossi também apresenta problemas de endividamento e fraco resultado financeiro. O Ebitda da incorporadora vem apresentando resultados negativos desde o terceiro trimestre de 2014. Desde o primeiro trimestre de 2014, a PDG acumula a receita líquida no valor de R$ 2,350 bilhões, entretanto a alavancagem realizada nos últimos anos e resultados financeiros negativos, resultaram em um prejuízo acumulado de R$ 825,9 milhões em suas operações nos últimos 6 trimestres.
*Valores em R$ milhões.
O percentual do Ebitda pode ser usado para comparar a eficiência da empresa em um determinado período ou segmento. A variação do indicador de um trimestre em relação a outro mostra aos investidores se uma empresa conseguiu aumentar sua performance ou produtividade.
Entretanto, apesar de positivo em alguns trimestres, o percentual pode dar ao investidor a ideia de falsa liquidez da empresa. É necessário levar em consideração as alterações no capital de giro e a qualidade dos lucros. E em ambos os quesitos a PDG e a Rossi estão em estado de alerta.
Para os próximos meses, o desafio da PDG é amortizar uma dívida corporativa de aproximadamente R$ 1,3 bilhão. Até o fim do ano, a Rossi tem de honrar compromissos que chegam a R$ 143 milhões. Para ajudá-las nessa nova etapa, as duas companhias anunciaram, recentemente, a contratação de empresas especializadas em reestruturação de dívidas.
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Outra preocupação do mercado é a geração de caixa. Há alguns anos as incorporadoras declaram prejuízos consecutivos o que vem aumentando as preocupações do mercado em torno da saúde financeira e operacional das companhias.
Certamente todos os problemas atuais foram plantados por administrações passadas que buscaram o cumprimento de suas metas a qualquer custo. Infelizmente cabe a presente administração demonstrar ao mercado indicadores que reforcem a mudança da empresa, implementar novos paradigmas e metodologias de trabalho. Enfim, aproxima-se um momento único e crucial para as incorporadoras: Ou se organizam, ou entram para extinção da história.
