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Há alguns anos, o mercado imobiliário se acostumou em acompanhar os aumentos e quedas de preços através do índice FipeZap. Sem dúvida tornou-se uma ferramenta importante para que acompanha as variações do ramo, mas após estudo sobre o índice, começo a levantar dúvidas sobre a sua eficácia no mercado imobiliário.
Metodologia FipeZap
A FIPE disponibiliza em seu site as notas metodológicas de cálculo do índice, publicado em fevereiro de 2011.
Na página 4, encontra-se a explicação sucinta do índice: “O FipeZap utiliza como fonte de dados exclusiva os anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos cadastrados no site Zap Imóveis”. Analisando a metodologia do índice, qualquer pessoa ou empresa pode interferir em seus cálculos fazendo anúncios pagos no site de classificados, utilizando desta forma preços acima ou abaixo dos que são realmente praticado no mercado.
Um índice que é calculado com base em anúncios pode se tornar um balizador de valorização ou desvalorização? Anúncio não é venda.
Aliás, anúncio é uma informação publicada em um meio de comunicação, que faz uma propaganda, um pedido, ou outros tipos de diálogo que interesse ao público em geral, necessitando ou não de uma resposta para o autor.
Falta de robustez em análises regionais
O mesmo documento cita na página 7 que “em dezembro de 2010, por exemplo, o município de São Paulo respondeu por 60% dos quase 115.000 anúncios válidos, enquanto que o Rio de Janeiro representou 26% desse total. Pela disparidade na quantidade de anúncios, é seguro afirmar que os índices dessas duas cidades são mais robustos do que os das demais regiões.” De fato, a maioria dos anúncios do ZAP concentra-se em poucas cidades e questiono até que ponto a realidade restrita e isolada dos anúncios do Rio de Janeiro e de São Paulo estariam influenciando o índice nacional? Diversos mercados tiveram suas realidades distorcidas em consequência de anúncios de grandes centros.
Conclusões
O Resumo Imobiliário não possui nada contra a FIPE e o ZAP Imóveis. São instituições consolidadas e respeitadas no Brasil. Sem dúvidas, o Zap Imóveis é um sucesso, um dos melhores canais de anúncio do mercado imobiliário. Mas o que se discute é a atribuição de seus dados como mensurador do setor imobiliário brasileiro.
Nos últimos anos, muitos investidores tomaram suas decisões com base em números gerados pelo FipeZap. Diversos empreendimentos tiveram os seus valores reajustados através do índice, e imóveis usados acompanharam o mesmo entendimento e seguiram a valorização imobiliária.
Por força psicológica, o FipeZap pode ter gerado distorções graves no andamento do mercado imobiliário. Regiões podem ter sofrido uma supervalorização em virtude da especulação desenfreada exercida sobre os anúncios. Em virtude da falha estrutural em considerar anúncio como número fiel de estudo, posso concluir que a valorização imobiliária foi, literalmente, imposta através de anúncios, e consequentemente, divulgada em jornais, canais de TV, rádios e outros veículos de comunicação.
A valorização ocorreu, mas o FipeZap pode ter sido o grande empurrão para que o percentual atingisse níveis estratosféricos em curto prazo de tempo.
Finalizando, gostaria de citar um parágrafo da página 3 das notas metodológicas de cálculo do índice, publicado em fevereiro de 2011 pela FIPE: “A criação de um índice de preços de imóveis residenciais permanece um desafio para economistas e estatísticos. Não há consenso internacional em relação ao desenho metodológico devido principalmente à complexidade que envolve o processo de formação dos preços e às limitações na disponibilidade de informações. Por esse motivo, é comum encontrar países que têm um conjunto de índices de imóveis calculados regularmente, normalmente utilizando diferentes metodologias “
Bom, se a própria FIPE apresenta dúvidas quanto à clareza da formação do índice, porque não podemos questioná-la?
