Nos últimos anos, em minhas andanças pelo mercado imobiliário, sempre busquei uma solução para um problema recorrente em nosso setor: o funding.
Mas o que é o funding? Em termos mais simples, quando um comprador se interessa por um financiamento imobiliário, a instituição financeira utiliza uma fonte de recursos para que o empréstimo seja realizado ao adquirente para a compra do imóvel. No financiamento, o cliente opta pelo prazo de pagamento do empréstimo em concordância às taxas de juros oferecidas pelo banco.
De fato, o País não está preparado para um novo boom no setor imobiliário. Com o advento da última crise, o consumo excessivo dos fundings disponíveis, bem como a lenta retroalimentação do sistema, tornou as nossas fontes cada vez mais áridas. Apesar de outras possibilidades, tais como a securitização, LIG e a LCI, o Brasil precisa raciocinar em termos de longo prazo, ou seja da sobrevida do setor daqui a 30 anos.
Bye Bye Funding
Arrisco dizer que, atualmente, o nosso País passa pela maior escassez de crédito de sua história. Nos últimos anos, a política não sustentável de consumo de crédito levou o Brasil a uma parada brusca na concessão de financiamentos imobiliários. Seguindo os preceitos mais primitivos e extrativistas, e sem a menor precaução, consumimos os recursos da poupança (SFH), FGTS (Minha Casa Minha Vida, FGTS Pró-Cotista e SFH) e do próprio Tesouro Nacional (Minha Casa Minha Vida)
Nas últimas décadas, o incentivo governamental à formação de novos meios de financiamento foi desprezível, criando, assim, uma forte dependência da Caderneta e do Fundo de Garantia como garantidores da Pátria.
Em 2015/16, chegamos a um ponto tão grave que linhas do SFH sofreram adaptações antes de um possível colapso da caderneta de poupança; o FGTS Pró-Cotista foi interrompido em diversas categorias devido a carência de recursos e má estruturação; e o Minha Casa Minha Vida tornou-se um coadjuvante pobre por falta de recursos do Tesouro Nacional.
Além da alteração de diversas linhas de financiamento, a escassez também se mostrou rigorosa nas análises de crédito realizadas por instituições financeiras. Aqueles que usaram o sistema notaram que ser aprovado junto a um banco tornou-se uma tarefa árdua. Assinar um contrato de financiamento tornou-se uma vitória digna de medalha de ouro.
Apesar da queda do financiamento nos anos subsequentes (2016/19), o funding do setor continua comprometido, uma vez que a sua retroalimentação ocorre de maneira paulatina em virtude do período de crise. Qual a solução?
A Previdência Imobiliária
Há poucos dias, estava assistindo os noticiários que comumente relatam a avenças de desavenças da reforma da previdência. Daí que me surgiu uma ideia inovadora.
Com tantas discussões, alterações, e emendas à legislação brasileira, a sociedade está sempre em busca de novos meios de adaptação e atualização. Em tempos de contendas sobre a previdência, por que não pensamos em Previdência Imobiliária?
A Previdência Imobiliária seria um seguro imobiliário no qual cliente participa através de contribuições mensais. O benefício da contribuição seria garantir ao segurado uma parte, ou o valor integral, do imóvel a ser adquirido. Por fim, uma “aposentadoria imobiliária”.
Imaginemos a seguinte situação:
No nascimento, os pais decidem realizar uma Previdência Imobiliária do filho para que em 30 anos possa ter um fundo disponível para a aquisição de um imóvel. Para isto, os Pais decidem que irão depositar mensalmente R$ 150,00 em Previdência Imobiliária que estaria rendendo 0,5% ao mês. Após 35 anos, o filho teria disponível para a compra do imóvel o montante de R$ 214.775,08, sem considerar possíveis correções financeiras ou aumentos na taxa SELIC.
Metodologia da aplicação com depósitos regulares (vide BACEN):
Onde:
n = Nº de Meses
j = Taxa de Juros Mensal
p = Valor do Depósito Regular
Sn = Valor Obtido ao Final
Obs. 1: Sn corresponde à soma de uma progressão geométrica formada por n pagamentos iguais a p, realizados no início de cada período e corrigidos até o final dos n períodos.
Obs. 2: O cálculo da taxa de juros (j) é feito por aproximação do Valor Obtido ao Final (Sn) com margem de erro sobre Sn inferior a 0.000001.
Com a criação da previdência imobiliária, o País ganharia com 2 tipos de fundings diferentes (curto e longo prazo):
- Todo o valor investido em previdência imobiliária poderia ser reinvestido pelas instituições financeiras como empréstimo para aquisições imobiliárias de terceiros. Por normatização, estipular-se-ia que 100% dos recursos depositados em previdência imobiliária deveriam circular junto ao setor imobiliário, trazendo ganhos em curto prazo para o mercado.
- Em longo prazo, o resgate do plano de previdência imobiliária poderia ser realizado somente perante a aquisição de um imóvel. Ficaria a cargo da instituição contratada (banco depositante) a responsabilidade de quitação do bem, ou parte dele, escolhido pelo segurado.
- A previdência imobiliária também pode servir de garantia locatícia e pagamento de encargos de locação. Caso o segurado optasse em receber o investimento através de locação, excluindo assim o desejo de aquisição imobiliária, o banco poderia oferecer uma “previdência locatícia” que garantiria o pagamento de aluguel ao segurado por um período estipulado, como se fosse uma aposentadoria.
Aprendendo com os erros
O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase. Nos últimos anos ficamos altamente viciados em 3 tipos de créditos: caderneta de poupança, FGTS e Tesouro Nacional. Todos já beiram a exaustão
Um dos desafios do novo governo é incentivar o investimento privado em instrumentos de sustentação do mercado de compra e venda de imóveis. Apesar da securitização, LIG, e LCI, o mercado precisa de uma ideia mais palpável para que continue num franco crescimento. É necessário criar um fundo novo, e não enraizar a cada ano a eterna dependência na escassez.
É necessário se preparar culturalmente para um novo mercado imobiliário, repensar e rever os seus conceitos. Não existe fórmula milagrosa, basta reconhecer os erros do passado e adaptar-se às condições mais favoráveis.
Dentre todos os fatos históricos, podemos dizer com clareza que o mercado sempre persistiu, apesar dos inegáveis percalços. Por ora, nos cabe apenas enterrar os ossos dos velhos tempos, e formatar novos padrões de empreender. Esqueçamos o que passou, e pensemos em uma fase. É fato que momentos difíceis sempre foram enfrentados e dificuldades superadas, entretanto a única e salutar conclusão que tomamos dos acontecimentos passados é que “o mercado imobiliário não acaba, ele apenas se adapta a cada dia”.
Rogo que a ideia do da Previdência Imobiliária do Resumo Imobiliário, lançada em 29 de agosto de 2019, possa semear novos ares ao setor imobiliário.
