Uma das tarefas do Resumo Imobiliário é estudar o mercado, analisá-lo e testá-lo. Os artigos do Resimob não são influenciados por correntes tendenciosas ou políticas. Todas as opiniões são divulgadas de forma altamente profissional, levando-se sempre em consideração parâmetros técnicos e empíricos.
Há alguns meses, o Resumo Imobiliário dedica amplo espaço à situação da PDG. Desde agosto de 2015, 4 matérias foram publicadas no Resimob, ao passo que outras fontes de informação sequer abordaram os conceitos aqui apurados.
Em 29 de agosto de 2015, publicamos o artigo “É o fim da PDG? Entenda a situação atual da incorporadora”.
Foi a primeira reportagem de impacto sobre a incorporadora. Levantamos dados sobre a dívida da empresa, estoque e distratos. Encerramos o texto com o seguinte parecer:
“Apesar dos números desorganizados e fortes. torço pelo ajuste da empresa. Primeiramente a empresa precisa se reestruturar com urgência em todos os seus setores. O amadorismo e a ganância levaram a empresa a uma situação vermelha. Somente a gestão, empreendedorismo e profissionalismo poderão tirar a PDG deste momento complexo.
É certo que algumas empresas tentaram se organizar e conseguiram passar com honra por esse momento único no mercado, mas por outro lado muitas estão fadadas ao descontrole administrativo e futura extinção. Muitas ainda tentam uma reestruturação que significa controlar os custos e focar em bons projetos, e para tal queimam seus caixas através de feirões e descontos.
Quanto às vendas, não creio que venham a aumentar nos próximos anos. O mercado sofre com interferências externas que travam a sua velocidade de realização, mesmo aqueles que estão prontos. Os distratos também deverão aumentar em virtude da dificuldade do crédito e aumento da taxa Selic.
Em virtude da baixa disponibilidade da empresa, R$ 1,198 bilhão em caixa conforme dados da PDG, e dúvidas quanto aos recebíveis futuros de clientes, a companhia deve urgentemente reestruturar suas dívidas. É impossível prosseguir as amortizações planejadas no último demonstrativo da empresa. Acredito que as securitizadoras e instituições financeiras irão aderir à reestruturação da PDG. Aliás é melhor receber em longo prazo do que levar um calote bilionário nos próximos meses. Para ajudá-la nessa empreitada, a companhia anunciou a contratação de empresa especializada em reestruturação de dívidas. A PDG será assessorada pelo banco Rothschild.
Como profissional do ramo tenho que ciência que a busca pelo resultado faz parte de qualquer negócio, porém a manutenção do lucro e do sucesso não pode ser medida através da ganância tripla de lançar, lançar e lançar. Rogo que as aventuras da PDG sirvam de ensinamento às incorporadoras e que se torne um exemplo a não ser seguido.”
Em 09 de setembro de 2015, escrevemos sobre o tema “Entenda como a baixa performance da PDG e Rossi tornou-se um problema estrutural”. Abordando conceitos técnicos como Ebitda (sigla em inglês para “earnings before interest, taxes, depreciation and amortization”, que traduzido literalmente para o português significa: “Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização“) concluímos:
“O percentual do Ebitda pode ser usado para comparar a eficiência da empresa em um determinado período ou segmento. A variação do indicador de um trimestre em relação a outro mostra aos investidores se uma empresa conseguiu aumentar sua performance ou produtividade.
Entretanto, apesar de positivo em alguns trimestres, o percentual pode dar ao investidor a ideia de falsa liquidez da empresa. É necessário levar em consideração as alterações no capital de giro e a qualidade dos lucros. E em ambos os quesitos a PDG e a Rossi estão em estado de alerta.
Para os próximos meses, o desafio da PDG é amortizar uma dívida corporativa de aproximadamente R$ 1,3 bilhão. Até o fim do ano, a Rossi tem de honrar compromissos que chegam a R$ 143 milhões. Para ajudá-las nessa nova etapa, as duas companhias anunciaram, recentemente, a contratação de empresas especializadas em reestruturação de dívidas.
Outra preocupação do mercado é a geração de caixa. Há alguns anos as incorporadoras declaram prejuízos consecutivos o que vem aumentando as preocupações do mercado em torno da saúde financeira e operacional das companhias.
Certamente todos os problemas atuais foram plantados por administrações passadas que buscaram o cumprimento de suas metas a qualquer custo. Infelizmente cabe a presente administração demonstrar ao mercado indicadores que reforcem a mudança da empresa, implementar novos paradigmas e metodologias de trabalho. Enfim, aproxima-se um momento único e crucial para as incorporadoras: Ou se organizam, ou entram para extinção da história.”
Em 05 de novembro de 2015, publicamos mais uma reportagem de impacto: “Uma verdade inconveniente. Será que existe saída para a PDG?”. Novamente estudamos a saúde financeira da empresa que encontrava-se debilitada há muito tempo. Analisando a formação estrutural da empresa conjecturamos:
“Mas o que o ocorreu para que a empresa chegasse a um patamar tão confuso frente aos seus investidores e clientes?
A resposta é simples: falta de gestão. Tão rápido quanto a nova leva de empresas na bolsa de valores, foi a contratação de novos colaboradores para o setor. A necessidade de se alimentar um mercado traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Diferentemente de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Muitos tinham acabado de sair de suas faculdades e eram movidos por planilhas mirabolantes, número variáveis e idéias estáticas. Os novos colaboradores do mercado imobiliário foram inventados, e não degustaram sequer das fases pertinentes de uma incorporação. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em diversas obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais, o que naturalmente fez e fará desabar o seu nível de confiança.”
Em 15 de dezembro de 2015 apontamos que “Em 05 anos, ações da PDG viraram pó. Perda acumulada chega a 99,63%”. E de forma muito direta, encerramos a análise com o seguinte parágrafo:
“Que as aventuras da PDG sirvam de ensinamento às incorporadoras, e que se tornem um exemplo a não ser seguido. Infelizmente, existe ainda a possibilidade de que a PDG se torne o grande símbolo de fiasco do novo mercado imobiliário brasileiro.”
A PDG hoje
E por fim, retornamos aos dias atuais. E após um longo e tenebroso inverno, finalmente, a mídia entendeu o quão caótica tornou-se a situação da PDG, o que para o Resumo Imobiliário já era realidade há muitos meses.
O problema da PDG não é somente a dívida monstruosa que possui, mas a tempestade perfeita que se formou sobre ela. Uma mistura de má administração histórica, alavancagem desmedida, estouro da bolha dos distratos, aumento excessivo de estoque e crise de confiança. A convergência de todos os pontos resultou no maior desastre administrativo do setor imobiliário desde a Encol.
Muitos sites comentam sobre as obras paradas da PDG. Trata-se do óbvio. Não se mantem uma máquina ativa sem caixa. A dívida também se acumula junto a fornecedores e colaboradores que estão sem receber. A empresa foi obrigada a realizar um “hard landing” (pouso rápido) de suas obras enquanto negocia com seus credores.
Além disso, não aposto na recuperação judicial da PDG em curto prazo. Existe um interesse maior para que esse pedido não vá adiante. Os quatro maiores credores da empresa são Caixa, Banco do Brasil, Bradesco e Itaú, e tentam um reestruturação no valor de R$ 3,7 bilhões. Tecnicamente, a melhor saída para essas instituições financeiras é postergar o recebimento dos valores devidos. Se optassem por executar as garantias creditícias, iriam receber em troca diversas obras paradas, terrenos e imóveis. A dedicação para arrumar o estrago realizado, aliado a um mercado recessivo, não pagaria o esforço em receber tais garantias. Os bancos assumiriam os riscos civis, técnicos e financeiros das construção, além de ficarem responsáveis pela venda dos futuros ativos.
Finalmente, se fosse realizar diagnostico médico da PDG, diria que é um paciente com morte cerebral, mantido somente por aparelhos. Traduzindo à nossa realidade, se os bancos desistirem, ou perderem a fé em seu paciente, será o fim da PDG.
