ABC da vida em condomínio – Assembleias

Veja abaixo as principais dúvidas, regras e entendimentos sobre assembleias condominiais.

Quais são os tipos de assembleias e quando são convocadas?

São três os tipos de assembleias:

– Assembleia Geral Ordinária – realizada um vez por ano tem como finalidade a aprovação da prestação de contas do ano que encerrou e do orçamento para o exercício financeiro subseqüente. Esta assembleia também é convocada para realização de eleição do síndico;

– Assembleia Geral Extraordinária é realizada para tratar de assuntos de interesse do condomínio, podendo ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos;

– Assembleia Geral Especial – é realizada nos seguintes casos definidos em lei: ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação e para tomada de decisão acerca de demolição, reconstrução e alienação do imóvel por motivos urbanísticos, arquitetônicos ou em virtude de condenação da edificação. 

Um condômino pode questionar judicialmente as decisões de uma determinada assembleia?

Sim, caso um condômino não tenha sido convocado para uma determinada assembleia ou, ainda, a sua convocação não esteja de acordo com a legislação, as deliberações dela decorrentes poderão ser questionadas judicialmente. 

É possível um único proprietário apresentar diversas procurações, com amplos poderes para votar e se manifestar nas assembleias condominiais?

O Código Civil não limita a quantidade de instrumentos por pessoa. No entanto, entendemos que a escritura de convenção poderá impor algumas regras próprias, como limitação de número de instrumentos, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração, etc. Se a convenção for omissa nesse assunto, segue a regra geral do Código Civil, ou seja, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

Quais são os elementos essenciais de uma Ata?

Os elementos essenciais em uma Ata são: os itens da convocação (data, horário, local..), a identificação de quem a presidiu, de quem a secretariou e demais presentes, as deliberações, o encerramento e a assinatura dos condôminos que participaram. 

Qual a obrigatoriedade ou não da contabilidade comercial nos condomínios?

Há obrigatoriedade de prestação de contas do síndico à assembleia de condôminos (Art. 1348, inciso VIII, CC), sem nenhuma exigência que seja feita nos padrões contábeis. 

Quais são os poderes e direito do locatário “sem procuração”, numa assembléia de condôminos ? Pode opinar em questão que não lhe dá direito de votar ?

O locatário sem procuração, desde de que o proprietário não esteja presente, somente pode votar nas assembleias que tratem do orçamento das despesas ordinárias (Lei 4591/64, art. 24, § 4º).A própria pergunta já é uma resposta. Se o locatário não tem direito de votar, suas opiniões não tem validade. 

Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: – prestação de contas; – previsão orçamentária; – eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

A quem compete convocar as assembleias condominiais?

As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

As atas das assembleias precisam ser registradas?

O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

O síndico pode votar nas assembleias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação da assembleia para propor a ação judicial cabível?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI n° 106.416-4/6 ” Guarujá ” 1ª Câm. Dir. Priv. ” Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembleia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

O condômino inadimplente pode votar nas assembleias?

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos. 

Os inquilinos devem, ou podem, ser convidados para participar das assembleias gerais ordinárias e extraordinárias?

Nada impede do locatário ser convidado a participar tanto das assembleias ordinárias como das extraordinárias, no entanto somente poderá votar, se estiver ausente o condômino-proprietário, nas assembleias ordinárias que tratam das despesas do condomínio (art. 24, § 4º, da Lei 4.591/64), salvo disposição diversa da convenção do condomínio (art. 1352 do Código Civil). 

Os inquilinos devem, podem ser convocados para as assembleias?

Nada impede do locatário ser convidado a participar tanto das assembleias ordinárias como das extraordinárias, no entanto somente poderá votar, se estiver ausente o condômino-proprietário, nas assembleias ordinárias que tratam das despesas do condomínio (art. 24, § 4º, da Lei 4.591/64), salvo disposição diversa da convenção do condomínio (art. 1352 do Código Civil). 

Decisões em assembleias: