Sobre a suspensão dos financiamentos
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Ontem, a mídia brasileira noticiou sobre a suspensão dos financiamentos da Caixa no SFH.
Segundo a Folha, “a Caixa criou uma “fila de espera” para atender a novos pedidos de empréstimo imobiliário que usam dinheiro da poupança”.
Segundo o Estadão, “a Caixa orientou sua rede a suspender todos os novos pedidos de financiamento imobiliário com base em recursos da caderneta de poupança”.
Segundo a Época, “A suspensão dos novos financiamentos de casas com recursos da poupança foi passada às agências por determinação da diretoria da Caixa”.
Segundo o site A Tribuna, “A vida de quem sonha com a casa própria vai ficar mais difícil porque a Caixa Econômica Federal está sem dinheiro para bancar os empréstimos de compra de imóveis, isso após o aumento de juros e do corte no limite de financiamento para imóvel já em vigor. Oficialmente o banco nega, mas A Tribuna foi à agência bancária e um correspondente Caixa Aqui confirmou a situação”.
Conforme nossa fonte, cada agência da Caixa recebeu um limite de crédito imobiliário. Após o término do limite, a agência não estaria mais apta a realizar o financiamento pelo SFH.
Outro item importante é que a Caixa impôs rigorosas regras para liberação do financiamento, tais como análise de crédito criteriosa e diversas outras exigências impostas na avaliação do imóvel.
O anúncio não foi feito formalmente, mas indiretamente a Caixa mostra a incapacidade de financiar com os recursos da poupança. Tecnicamente houve uma suspensão dos financiamentos no SFH.
Noticiamos anteriormente que os recursos da caderneta de poupança tiveram uma retirada de R$ 29 bilhões nos quatro primeiros meses de 2015. Essa situação me preocupa. Gostaria de dividir com os leitores do Resumo Imobiliário uma breve história sobre a poupança e sua relação com o setor imobiliário, bem como uma solução para um problema que poderá atingir o mercado em curto prazo.
Um breve resumo
Na última década, os financiamentos imobiliários foram mantidos por recursos da poupança. 70% dos contratos foram regidos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) que usa recursos da caderneta. Uma série de atitudes históricas elevaram os depósitos na poupança a patamares altíssimos. Em 2014, o saldo das aplicações da poupança, no âmbito do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), chegou a R$ 522 bilhões.
Em 2015, um fator começou a incomodar os investidores da poupança: a fórmula de sua correção. De acordo com a legislação atual, lei nº 12.703, de 7 de agosto de 2012, quando a taxa SELIC está acima de 8,5% ao ano, a correção da poupança fica limitada a 0,5% ao mês mais a variação da Taxa Referencial (TR).
A caderneta deixou de ser atrativa. Em conseqüência, bilhões de reais estão saindo da poupança em busca de rentabilidades maiores, como fundos de renda fixa, cuja correção é atrelada à taxa SELIC.
A Caixa foi o primeiro banco a sentir o impacto da fuga de bilhões de reais da caderneta de poupança. A solução emergencial encontrada foi a restrição ao crédito no SFH e redução de limites de financiamento.
A solução emergencial e técnica
Analisando a lei 12.703, a resolução 3932 do Banco Central (limita o uso em 65% dos recursos aplicados na poupança para financiamentos imobiliários) e o comportamento da taxa SELIC nos últimos meses, chegamos a conclusão que a dificuldade encontrada pela Caixa no começo de 2015 poderá migrar para outros bancos caso nenhuma atitude seja tomada. Se continuarmos nessa situação e mantivermos os olhos fechados à realidade, teremos que lidar com o colapso do SBPE em pouco tempo.
A solução existe. Cabe ao Congresso Nacional revisar a lei 12.703 que estipula a correção de 0,5% ao mês caso a taxa SELIC esteja acima de 8,5% ao ano. As condições da lei precisam ser adaptadas à nova realidade brasileira, caso contrário a poupança continuará sendo o pior local para se investir recursos. É impossível atrair antigos e novos investidores oferecendo um rendimento de aproximadamente 7,5% ao ano, ao passo que outros fundos apresentarão uma rentabilidade beirando 12% ao ano no final de 2015. A alteração da lei deve ser emergencial, caso contrário veremos uma queda cada vez maior dos recursos da caderneta e, num momento crítico, a interrupção temporária de contratos no SFH.
Glossário:
SBPE – É o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo constituído pelas instituições que captam essa modalidade de aplicação financeira, com diretrizes de direcionamento de recursos estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional e acompanhados pelo Banco Central.
SFH – É o Sistema Financeiro da Habitação criado e regulamentado pela lei nº4.380, de 21 de agosto de 1964. Ele rege a maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no país. Emprega recursos das contas de poupança, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.
SFI – É o Sistema de Financiamento Imobiliário criado e regulamentado pela lei nº9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no país. A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento.
Taxa SELIC – É o Sistema Especial de Liquidação e de Custódia que é um índice pelo qual as taxas de juros cobradas pelos bancos no Brasil se balizam. A taxa é uma ferramenta de política monetária utilizada pelo Banco Central do Brasil para atingir a meta das taxas de juros estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (Copom).
