Muitos ainda estão comemorando o pacote de “bondades” da Caixa e do Banco do Brasil publicados na última semana.
Afim de esquentar um pouco os financiamentos residenciais, as instituições financeiras resgataram as regras da instrução normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades que regulamentou o programa especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS, ou FGTS Pró-Cotista. Aliás, em tempos de “vacas magras” da caderneta de poupança, o mercado tem que buscar rapidamente um funding alternativo, senão corre o risco de colapso.
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Veja abaixo os motivos que levaram a ascensão do FGTS Pró-Cotista:
Após a redução do percentual de financiamento para 50% em 04 de maio de 2015 pela Caixa e records de retirada de recursos da caderneta, o Governo iniciou a busca pelo substituto temporário da poupança. Antes uma linha dedicada para pequenos financiamentos, o FGTS Pró-Cotista tornou-se em 27 de maio de 2015, um paliativo para a retirada intensa de recursos da poupança. Neste dia, o conselho curador do FGTS aumentou o orçamento do Pró-Cotista para R$ 4,9 bilhões, ao invés dos míseros R$ 800 milhões destinados anteriormente.
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Nota-se que na última semana, o Banco do Brasil anunciou uma linha de aproximadamente R$ 1 bilhão e a Caixa de R$ 4 bilhões. Entenderam que não foi “bondade” das instituições, e sim estímulo do conselho curador concedido há quase 2 meses?
Outra mudança foi o teto do FGTS Pró-Cotista. Até 2013, o financiamento estava limitado a imóveis de até R$ 500 mil. Uma decisão do governo elevou, à época esse limite para R$ 750 mil em MG, RJ, SP e DF, e até R$ 650 mil nos demais estados. No mesmo dia de maio, o conselho curador reduziu para R$ 400mil. O objetivo do FGTS Pró-Cotista é destinar recursos financeiros exclusivamente para trabalhador titular de conta vinculada do FGTS, e manter a sustentação do financiamento. Incentivar apenas a compra de imóveis até R$ 400 mil engessa a faixa acima que se vê dependente da captação e retirada dos recursos da poupança.
Outro motivo que estimulou a aceleração do uso do FGTS Pró-Cotista é que suas taxas se adequam às novas taxas de correção do fundo de garantia que serão votadas no retorno do recesso parlamentar. O presidente da Câmara dos Deputados, Eduardo Cunha (PMDB-RJ), protocolou no dia 05 de maio de 2015 o projeto de lei que propõe a alteração do cálculo da correção do FGTS. Pela proposta os depósitos do FGTS seriam corrigidos com o mesmo índice previsto para a caderneta de poupança, a partir de janeiro de 2016. Atualmente a regra de capitalização do FGTS é de 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Se aprovada, a nova lei elevaria o percentual para 6,17% ao ano mais a TR. Ou seja, o FGTS Pró-Cotista se salvaria, em contrapartida as menores faixas do Minha Casa Minha Vida ficariam comprometidas em virtude da baixa taxa de juros.
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Em tempos difíceis o mercado precisa se adaptar às novas oportunidades. Com a escassez dos recursos da poupança, o FGTS brota como paliativo financeiro. Ainda com boas taxas de juros e alto percentual de financiamento, é uma ótima opção para tempos conturbados, entretanto não havia necessidade de se reduzir o teto de financiamento da linha. É um erro de estudo de mercado que incentiva um nicho de imóveis e trava outro. Enquanto isso os imóveis acima de R$ 400 mil terão que continuar se adaptando às regras do SFH e aos limites de percentual de financiamento, sem as “bondades” do FGTS Pró-Cotista.
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