No dia 06 de maio de 2016, o Jornal O Globo publicou uma reportagem com o título “Equipe econômica prepara ações para destravar crédito imobiliário”. Fiquei animado com a notícia. Seria uma saída para o congelado sistema de financiamento imobiliário brasileiro? Infelizmente não.
Vamos analisar alguns trechos da reportagem:
“A equipe econômica está fechando um pacote de medidas para estimular a economia, que já vinham sendo discutidas, a ser entregue ao novo ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, num eventual governo Temer. Na prática, são ações que retiram travas ao crédito, sobretudo o imobiliário, diante da escassez dos recursos da poupança — principal fonte do setor.
A ideia é autorizar os bancos a usarem 5% das captações da caderneta (entre R$ 10 bilhões e R$ 15 bilhões) em empréstimos habitacionais fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), usando novos indexadores, como Taxa Selic (14,25% ao ano) e índices de preços (IPCA, INPC e IGP), que estão entre 9% e 10% ao ano.
No caso dos financiamentos habitacionais, o alvo seriam clientes de renda alta, dispostos a comprar imóveis que superem os R$ 750 mil fixados no SFH (formado por poupança e FGTS). Com a escassez dos recursos da caderneta, os bancos têm recorrido a fundos como os das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) juntamente com a poupança, mas os juros acabam ficando acima de 13% ao ano, durante 30 anos. Substituindo a TR, técnicos estimam que a taxa ficaria em 6% ao ano, mais um índice de preços.”
Com certeza seria uma quebra de paradigma. Historicamente, os recursos da poupança (SFH) foram largamente usados para o financiamento de imóveis até R$ 750 mil. Com a nova proposta, 5% da carteira da poupança seria destinada para financiamento de imóveis acima de R$ 750 mil. Mas como dar prosseguimento a tal ideia com uma caderneta em queda? Somente em abril, as retiradas superaram os depósitos em R$ 8,246 bilhões, fazendo deste o pior abril já registrado. Os saques líquidos em 2016 totalizam R$ 32,296 bilhões, pior primeiro quadrimestre desde 1995.
Outro ponto importante é a nova proposta de cálculo da taxa de juros que é, literalmente, cômica, para não dizer grotesca. Vamos às contas:
1) Simulação do sistema atual – SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
Taxa de juro média cobrada no financiamento de imóveis acima de R$ 750mil – 13% ao ano + TR.
Simulação com a correção da TR – 13% aa + 1,80% (TR 2015) = 14,80% aa. (Sistema atual).
2) Simulação da proposta da futura equipe econômica
Projeção de taxa de juro média a ser cobrada no financiamento de imóveis acima de R$ 750mil – 6% ao ano.
Simulação de substituição da TR por taxa SELIC – 6% aa + 14,25% (Taxa SELIC 2015) = 20,25% aa.
Simulação de substituição da TR por IGP-M – 6% aa + 10,54% (IGP-M 2015) = 16,54% aa.
Simulação de substituição da TR por IPCA– 6% aa + 10,67% (IPCA 2015) = 16,67% aa.
Simulação de substituição da TR por INPC– 6% aa + 11,27% (INPC 2015) = 17,27% aa.
Será que ninguém notou que a fórmula mirabolante aumentará as taxas de juros?
Em curto prazo, essa medida é positiva somente para os bancos. Ao substituir a TR por outros indexadores, a instituição financeira transforma a dívida imobiliária, em títulos negociados no mercado. Essa operação se chama securitização de crédito imobiliário.
Para os mutuários, essa operação poderia funcionar somente em um ambiente econômico estável, com inflação baixa e taxa SELIC em patamares bem menores. Da forma que foi proposta, e no cenário atual, as condições são altamente desfavoráveis e inviáveis.
Após a análise da notícia concluímos que o anseio de mudança é ZERO. Recorrer à poupança como fonte financiadora e alterar a correção da TR por outros indexadores serão as maiores piadas do ano. Francamente, isso é matemática. Será que ninguém mais sabe fazer conta?
