Balanço do 3ª trimestre de 2015 fecha com prejuízo de R$ 402 milhões.
Nos últimos anos conhecemos a ascensão e descenso de grandes empresas, entre elas a PDG. Antes o orgulho do mercado imobiliário brasileiro, sinônimo de empreendedorismo e desenvolvimento, e atualmente uma grande interrogação.
A PDG foi fundada em 2003 como uma área focada no ramo imobiliário em um banco de investimentos. Em 2.006, tornou-se uma unidade independente de negócios. Em janeiro 2.007, a PDG realizou a abertura de capital na BOVESPA e adquiriu a Goldfarb e a CHL, e posterioremente a AGRE em 2.010.
Como “nem tudo são flores”, após um início badalado e faraônico, atualmente a empresa enfrenta a mega desvalorização de suas ações e perda de confiança perante o mercado.
Mas o que o ocorreu para que a empresa chegasse a um patamar tão confuso frente aos seus investidores e clientes?
A resposta é simples: falta de gestão. Tão rápido quanto a nova leva de empresas na bolsa de valores, foi a contratação de novos colaboradores para o setor. A necessidade de se alimentar um mercado traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Diferentemente de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Muitos tinham acabado de sair de suas faculdades e eram movidos por planilhas mirabolantes, número variáveis e idéias estáticas. Os novos colaboradores do mercado imobiliário foram inventados, e não degustaram sequer das fases pertinentes de uma incorporação. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em diversas obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais, o que naturalmente fez e fará desabar o seu nível de confiança.
Veja abaixo um estudo completo realizado pelo site Resumo Imobiliário e entenda os problemas atuais da companhia.
Dívida
“Uma das primeiras medidas tomadas pela nova administração foi iniciar uma ampla reestruturação das dívidas da Companhia, cujos vencimentos eram incompatíveis com a velocidade de monetização dos ativos e ineficientes no tocante à estrutura de garantias. Para auxiliar a empresa nessa tarefa, o Rothschild foi contratado como assessor financeiro. Como as negociações com os credores ainda estão em andamento, não apresentaremos o cronograma de amortização da dívida até que as negociações sejam concretizadas”.
O texto acima foi retirado da página 9 do balanço do 3ª trimestre de 2015 da PDG, e mostra, claramente, que seu principal problema da chama-se alavancagem.
Nos últimos anos, para alimentar a fúria de lançamentos e crescimento desenfreado, a companhia se endividou muito. Para tal a empresa dividiu suas dívidas em 2 categorias: apoio à produção e corporativa.
Os financiamentos tomados no âmbito do SFH (apoio à produção) são destinados à construção, cuja liquidação da dívida dar-se-á ao término do empreendimento. Possuem, assim, destinação de recursos e prazos que acompanham os ciclos de produção dos empreendimentos, entretanto para o seu sucesso dependem exclusivamente do cliente uma vez que as unidades rescindidas não contaram para o abatimento da dívida junto às instituições financeiras.
Já os recursos obtidos via debêntures, certificados de recebíveis imobiliários e outros créditos, além da maior flexibilidade na destinação dos recursos, que podem variar desde o pagamento de dívidas, compra de terrenos, capital de giro e até mesmo obras, geralmente possuem prazo de carência e prazo de vencimento mais longos.
A CCB Imobiliária é emitida por empresas do segmento imobiliário com o objetivo de levantar recursos para o desenvolvimento de empreendimentos, infraestrutura e saneamento básico destinados à habitação, limitados ao custo total do projeto.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa emitido exclusivamente por Companhias Securitizadoras e lastreado em créditos imobiliários. Esses créditos imobiliários podem ser decorrentes de operação de compra e venda de imóveis, aquisição de unidades vinculadas a incorporações, financiamentos imobiliários e build to suit, sejam estes residenciais, comerciais ou industriais.
Segundo dados do balanço do 3ª trimestre de 2015 da PDG suas dívidas de apoio à produção somam o valor de R$ 3,052 bilhões. Ou seja, são valores destinados à construção dos empreendimentos em andamento.
A dívida corporativa da companhia atingiu o montante de R$ 3,411 bilhões no fechamento do último trimestre de 2015. A destinação dos recursos dessa dívida podem variar dentro da empresa e podem ser usados para capital de giro, compra de terrenos, desenvolvimento de projetos, custos de manutenção e até mesmo para o pagamento de antigas dívidas.
No total, a dívida bruta da PDG alcançou R$ 6,463 bilhões de acordo com os dados emitidos pela incorporadora.
Em comparação ao último trimestre, a dívida bruta da PDG registrou uma queda de 7,5%. Um dos motivos foi a entrega e repasse de empreendimentos, o que diminuiu sua dívida de apoio à produção. Por outro lado, a empresa registrou um aumento de aproximadamente 6% em sua dívida corporativa.
Repactuação da Dívida
Atualmente a tipologia da dívida da PDG encontra-se dividida entre 6 grandes bancos, que corresponde a 77% do montante. 17% está em poder de credores menores e o restante, 6%, no mercado em geral. A questão é a capacidade da empresa em honrar suas dívidas.
Um dos exemplos recentes foi a “rolagem do pagamento da primeira parcela da amortização das debêntures da Emissão, prevista para ocorrer na data de 10 de outubro de 2015, para a nova data de 10 de novembro de 2015; e a alteração da data de pagamento da remuneração das debêntures da Emissão, a ser paga juntamente com a primeira parcela de amortização das Debêntures, prevista para ocorrer na data de 10 de outubro de 2015, para a nova data de 10 de novembro de 2015″, conforme aviso aos debenturistas em 09 de outubro de 2015.
Outra atitude intrigante no balanço do 3ª trimestre de 2015 foi a não publicação do Cronograma de Amortização da Dívida. É provável que a empresa, assessora pelo banco Rothschild já esteja em negociação junto aos seus credores para arrolamento da dívida.
Analisando profundamente as informações do último balanço, o comportamento da empresa perante sua dívida, a situação econômica atual (o que é extremamente desfavorável ao seu ajuste), aumenta, a cada dia, a probabilidade de uma possível recuperação judicial da PDG junto aos seus credores.
A recuperação judicial é uma medida para evitar a falência de uma empresa. É pedida quando a empresa perde a capacidade de pagar suas dívidas. A partir do pedido, a empresa tem 6 meses para tentar um acordo com credores sobre um plano de recuperação que definirá como sairá da crise financeira.
O grande dilema é que ao pedir a recuperação judicial, as negociações de suas ações são suspensas na Bolsa de Valores de São Paulo, o que poderá complicar ainda mais a situação da PDG.
Distratos
Nos últimos anos, o número de distratos disparou no mercado de imobiliário. Além da PDG diversas incorporadoras sofrem com esse grande dilema, cuja solução precisa ser repensada para a próxima década.
Desde o primeiro trimestre de 2014, a PGD já rescindiu 8.542 unidades, o que representa um VGV de R$ 2,272 bilhão. No 3ª trimestre de 2015, a empresa rescindiu 1.846 contratos, que corresponde a um VGV de R$ 515 milhões.
Analisando o negócio imobiliário, a venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito. No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, devido à política restrita de concessão de financiamento e empréstimos torna-se impossível seguir qualquer padrão internacional. Logo, a moda brasileira, vendemos unidades na planta, e os compradores tornam-se co-investidores da empreitada junto aos bancos e ainda pagam um percentual pequeno da obra durante a sua construção.
Habitualmente, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostra-se diferente. Vejamos uma lista de fatores que contribuíram para esse estágio:
- Falha em análises de crédito.
- Taxas, registros e diferença do saldo devedor pagos na entrega das chaves.
- Disparidade na avaliação do imóvel.
- Alto percentual a ser devolvido no distrato ao cliente.
- Crise política e econômica.
Estoque
Segundo dados do 3ª trimestre de 2015, a PDG possui 7.858 unidades a venda, o que representa um VGV de R$ 2,900 bilhões.
Entretanto, uma informação muito peculiar chamou atenção na publicação desses números. Os elementos do 2ª trimestre apontavam 9.042 unidades a venda e um VGV de R$ 2,965 bilhões, o que representava um preço médio de R$ 327 mil por unidade. Se levarmos em consideração os dados do 3ª trimestre, o valor médio por imóvel subiu para R$ 369 mil, ou seja um aumento de aproximadamente 13% em comparação ao 2ª trimestre de 2015.
Numa outra visão, a empresa retirou 1.184 de suas disponibilidades, entretanto o seu VGV diminuiu somente R$ 65 milhões se compararmos o 2ª e 3ª trimestres de 2015.
Ebitda
O novo ponto em análise chama-se Ebitda: sigla em inglês para “earnings before interest, taxes, depreciation and amortization”, que traduzido literalmente para o português significa: “Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização“.
Para se chegar ao Ebitda de uma empresa, é preciso utilizar a seguinte conta: Receita bruta menos as Despesas operacionais, excluindo-se destas a Depreciação, as Amortizações do período, Juros e Impostos. Dessa forma, é possível avaliar o lucro referente apenas ao negócio, descontando qualquer ganho financeiro (derivativos, alugueis ou outras rendas que a empresa possa ter gerado no período).
Assim, o Ebitda é um indicador financeiro muito relevante, mas que deve ser utilizado combinado com outros indicadores de desempenho para fornecer uma visão mais apropriada da performance da empresa. Ainda assim, é certamente o mais acompanhado pelos analistas e acaba ganhando bastante importância também na análise de crédito e nos múltiplos de avaliação de empresas. A metodologia do cálculo do Ebitda da Rossi e da PDG estão de acordo com a definição adotada pela CVM, conforme Instrução nº CVM 527 de 4 de outubro de 2012.
Apesar de manter o Ebitda da empresa no positivo em 4 dos 7 trimestres estudados, a PDG não consegue apresentar resultados positivos. O Ebitda é utilizado como aferidor de desempenho na geração de recursos próprios decorrentes da atividade fim do negócio. Por isso desconsidera em seus cálculos toda e qualquer receita ou despesa não decorrente da operação principal da empresa. Desde o primeiro trimestre de 2014, a PDG acumula a receita líquida no valor de R$ 5,954 bilhões. Apesar de ser um faturamento invejável, a empresa não consegue gastar menos do que arrecada. Em virtude do alto endividamento e resultados financeiros negativos, a incorporadora acumula um prejuízo total de R$ 1,323 bilhões em suas operações nos últimos 7 trimestres.
O percentual do Ebitda pode ser usado para comparar a eficiência da empresa em um determinado período ou segmento. A variação do indicador de um trimestre em relação a outro mostra aos investidores se uma empresa conseguiu aumentar sua performance ou produtividade.
Entretanto, apesar de positivo em alguns trimestres, o percentual pode dar ao investidor a ideia de falsa liquidez da empresa. É necessário levar em consideração as alterações no capital de giro e a qualidade dos lucros. E em ambos os quesitos a PDG encontra-se em estado de alerta.
Conclusões
Certamente todos os problemas atuais foram plantados por administrações passadas que buscaram o cumprimento de suas metas a qualquer custo. Infelizmente cabe a presente administração demonstrar ao mercado indicadores que reforcem a mudança da empresa, implementar novos paradigmas e metodologias de trabalho. Enfim, aproxima-se um momento único e crucial para a PDG: Ou se organiza, ou entra para a extinção da história.
