Muitos acordaram entusiasmados com a notícia divulgada em diversas agências de notícias: “A Caixa e o Banco do Brasil terão mais dinheiro do FGTS Pró-Cotista para imóveis entre R$ 225 mil a R$ 500 mil”.
Seria o resgate da linha de financiamento? Infelizmente não.
Nenhuma empresa jornalística soube explicar o real motivo da liberação de R$ 1,724 bilhão para a faixa de R$ 225mil e R$ 500mil. E todos brindaram a decisão como se fosse uma saída salomônica para os diversos erros materiais cometidos na formulação do programa para o ano de 2016.
O que é o FGTS Pró-Cotista?
O FGTS é um fundo pago pelo empregador ao funcionário, e fica depositado na Caixa Econômica Federal em contas abertas automaticamente com o contrato de trabalho. O FGTS foi criado pelo governo para ser uma reserva de dinheiro para o trabalhador e, ao mesmo tempo, financiar habitações populares e obras relacionadas, como de saneamento básico e de infraestrutura. Afim de esquentar um pouco os financiamentos residenciais, as instituições financeiras resgataram as regras da instrução normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades que regulamentou o programa especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS, ou FGTS Pró-Cotista.
Antes uma linha dedicada para pequenos financiamentos, o FGTS Pró-Cotista tornou-se em 27 de maio de 2015, uma saída para a retirada intensa de recursos da poupança, o que travou a linha SBPE. Naquela data, o conselho curador do FGTS aumentou o orçamento do Pró-Cotista de R$ 800 milhões (montante destinado em 2014) para R$ 4,9 bilhões.
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A primeira escassez do FGTS Pró-Cotista
Em janeiro e fevereiro de 2016, os R$ 4,9 bilhões destinados em 2015 secaram devido a intensa procura pelo fundo. Milhares de contratos ficaram suspensos por tempo indeterminado aguardando nova injeção de recursos pelo conselho curador do FGTS.
Atendendo aos anseios do mercado imobiliário, em 17 de março de 2016, foi publicado no Diário Oficial da União (doravante DOU) a Instrução Normativa nº 2 do Ministério das Cidades (páginas 27 e 28) que liberava recursos para compra da casa própria através do FGTS Pró-Cotista.
A linha de financiamento recebeu um volume recorde de recursos: R$ 9.500.000.000,00 (nove bilhões e quinhentos milhões de reais).
Como vimos anteriormente, não foi a salvação para a escassez de funding atual. Após longo estudo, abrimos esse montante em diversas categorias e subcategorias. O resultado não foi nada animador.
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A segunda escassez do FGTS Pró-Cotista
E como já era previsto, a fonte do FGTS Pró-Cotista secou. A Caixa informou que a partir de 02 de maio de 2016, “fica suspensa a prospecção e recebimento de propostas na modalidade Pró-Cotista com valor de compra e venda superior aos limites do FGTS do município* e inferior ou igual a R$ 500 mil, tanto individual como vinculadas a empreendimentos e não deverão ser realizadas avaliações de risco do tomador nestas condições.”
*Pela Resolução do Banco Central nº 4271, de 30/9/2013, o Conselho Monetário Nacional alterou o limite máximo do valor de avaliação dos imóveis financiados com recursos do FGTS para R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e para R$ 650 mil nos demais Estados.
Com a decisão acima, a Caixa praticamente interrompeu o financiamento através do sistema Pró-Cotista até uma nova liberação de recursos do Conselho Curador do Fundo. E assim seguirá nos próximos meses. Categoria após categoria, região após região, secando no mercado de financiamentos.
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O remanejamento de recursos do FGTS Pró-Cotista
Em seu último encontro e a pedido da Caixa, o Conselho Curador do FGTS aprovou o remanejamento de R$ 1,724 bilhão de outras categorias do Pró-Cotista para atender aos financiamentos de imóveis entre R$ 225mil a R$ 500mil.
O motivo da redistribuição é sabido por muito poucos, até mesmo por funcionários do banco. Trata-se de um conserto de um equívoco cometido pela Caixa.
Desde a última liberação de recursos ocorrida em março deste ano pelo Conselho Curador, a Caixa implementou alta velocidade no prosseguimento dos contratos travados durante o período da primeira escassez, e recebeu milhares de novas propostas de contratação. A rapidez foi tanta que diversos contratos foram liberados após o término dos recursos destinados pelo Conselho Curador. Como resultado, milhares de contratos encontram-se pendente de pagamento.
Exemplificando, o trâmite de financiamento para o vendedor resume-se em 3 etapas: contratação, registro de contrato e pagamento. Ou seja, efetuada a transferência no registro geral de imóveis, o banco possui um prazo de aproximadamente 7 dias para liberar os recursos para o vendedor. Com o fim o recursos do Pró-Cotista administrados pela Caixa para a categoria de R$ 225mil a R$ 500mil, a instituição financeira não consegue pagar aos vendedores. A falta de controle da Caixa causou um rombo sem precedentes, obrigando o Conselho Curador a remanejar suas categorias e destinar tais recursos ao banco. Caso não fosse realizado, a Caixa poderia sofrer sanções graves por ter emprestado recursos não contabilizados em seus ativos.
Outro problema, porém de menor intensidade, é que milhares de contratos encontram-se pendentes de assinatura por falta de recursos para a suas categoria. Afim de evitar desconforto perante as pré-aprovações, o banco solicitou redistribuição para que pudesse cobrir contratos mais avançados. De fato, poucos serão atendidos.
Conclusões sobre o FGTS Pró-Cotista
O FGTS é um fundo pago pelo empregador ao funcionário, e fica depositado na Caixa Econômica Federal em contas abertas automaticamente com o contrato de trabalho. O FGTS foi criado pelo governo para ser uma reserva de dinheiro para o trabalhador e, ao mesmo tempo, financiar habitações populares e obras relacionadas, como de saneamento básico e de infraestrutura. Afim de esquentar um pouco os financiamentos residenciais, as instituições financeiras resgataram as regras da instrução normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades que regulamentou o programa especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS, ou FGTS Pró-Cotista.
Em 2014, o montante destinado para o Pró-Cotista foi de R$ 800 milhões.
Em 2015, o FGTS Pró-Cotista tornou-se uma saída para a retirada intensa de recursos da poupança, e seu orçamento foi ampliado para R$ 4,9 bilhões.
Em 2016, milhares de contratos ficaram suspensos por tempo indeterminado aguardando nova injeção de recursos pelo conselho curador do FGTS. Atendendo aos anseios do mercado imobiliário, em 17 de março de 2016, o Conselho Curador do FGTS liberou o valor recorde de R$ 9,5 bilhões, ou seja quase 12 vezes o que foi liberado para o ano de 2014.
Sinceramente, tinha expectativa que uma revisão fosse realizada ainda para o ano de 2016, mas após o estudo dos dados deste artigo posso afirmar que a probabilidade é praticamente nula.
O primeiro motivo é o aumento do desemprego em 2015 e 2016. A principal fonte de recursos do FGTS é a carteira assinada. O pagamento mensal de 8% ao fundo pelos trabalhadores representa aproximadamente de 65% de todas as arrecadações do ano. Com as demissões em massa, diminuem as receitas e aumentam as despesas. Além disso, os demitidos possuem direito ao saque do montante recolhido no período trabalhado. É provável que os anos de 2015 e 2016 tenham saques expressivos do FGTS, isto é muito além do equivalente a 56% registrado em 2014.
O segundo motivo é que o orçamento do Pró-Cotista foi super elevado em apenas 2 anos. O aumento de 1200% já mexeu em outros programas de fomento do FGTS e deverá impactar diretamente no fechamento das contas do Fundo para o ano de 2016, impossibilitando sua revisão em curto prazo.
Com menos receitas e mais despesas, o FGTS deve cessar ou diminuir suas aplicações em diversos programas de fomento. Com certeza, essa adaptação econômica deverá afetar Programas como o Minha Casa Minha Vida, investimentos em infraestrutura e saneamento e o Pró-Cotista.
A solução acima é matemática e baseada em dados empíricos, por isso esqueça do Pró-Cotista em 2016. Apesar de ainda estar operando em algumas categorias e no Banco do Brasil, logo irá secar de vez. Busque o SBPE – recursos da poupança – como saída para financiar o seu imóvel, pois no ponto que estamos o Conselho Curador não deverá mais arriscar.
