Depois de anos de um crescimento bombástico e não usual, o mercado imobiliário brasileiro começa a entrar numa nova era. Será um novo momento, com novos desafios e paradigmas. Somente os capacitados seguirão no mercado. Refiro-me a todos os personagens atuantes no setor: corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Aqueles que viveram os últimos anos de forma descontrolada e festiva estarão mais vulneráveis a um desfecho inglório.
Por ora, vamos realizar um pequeno estudo sobre os incorporadores inscritos na Bovespa. Há aproximadamente 10 anos, houve a ratificação da nova modalidade do mercado de incorporações: a abertura de capitais. Seguindo a decisão da Cyrela em 2005, 14 empresas também lançaram suas ações na bolsa de valores em 2006, tais como Gafisa, Even, Rossi. E ano após ano o mercado ganhava novos IPOs. Pela primeira vez na história, o setor experimentava a modalidade mercado aberto para a construção civil. O setor se transformava com rapidez e o dinheiro era fácil. Diversas ofertas de ações foram realizadas e bilhões de reais foram captados. Entretanto cabe perguntar: “O que deu de errado?”
Na construção civil traçar estratégias é um dos pilares para o sucesso. Em todos os meus lançamentos estudei o mercado e estive sempre atento aos número de minha administração. Alguns podem até me julgar por ser um centralizador de dados, mas o meu método funcionou e deu certo. Pessoalmente sou contra a abertura de capitais de incorporadoras. Defendo arduamente que a figura do “dono” (ou “conselho familiar”) é importante para a definição de estratégias e tomada de decisões. Numa empresa de capital aberto existe a figura do CEO, ou seja uma pessoa com autoridade na hierarquia operacional, porém que não é “dono”. Apesar de ser o responsável pela empresa, a busca de resultados do CEO é no curto prazo, visando sempre o resultado imediato de sua gestão, e em muitos casos, desconsiderando os possíveis desenlaces de sua decisão. Já o “dono” usa da estratégia a sua principal arma, uma vez que amanhã o seu erro poderá gerar diversos problemas não apenas para a sua vida profissional, mas também para a pessoal e familiar.
Nos últimos anos, conheci diversas empresas de capital aberto e em quase todas encontrei um erro gravíssimo: a falta de gestão. Tão rápido quanto a nova leva de empresas na bolsa de valores, foi a contratação de novos colaboradores para o setor. A necessidade de se alimentar um mercado em fúria traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Diferentemente de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Muitos tinham acabado de sair de suas faculdades e eram movidos por planilhas mirabolantes, número variáveis e idéias estáticas. Os novos colaboradores do mercado imobiliário foram inventados, e não degustaram sequer das fases pertinentes de uma incorporação. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em diversas obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais, o que naturalmente fez e fará desabar as suas respectivas ações. Outros motivos também podem ser considerados como o desaquecimento econômico e a alta da taxa SELIC, porém entendo que tal volatilidade de preços iniciou-se há alguns anos, mostrando ao mercado o descrédito de seus investidores nas estratégias de diversas instituições.
É certo que algumas empresas tentaram se organizar e conseguiram passar com honra por esse momento único no mercado, mas por outro lado muitas estão fadadas ao descontrole administrativo e futura extinção. Muitas ainda tentam uma reestruturação que significa controlar os custos e focar em bons projetos, e para tal queimam seus caixas através de feirões e descontos.
Em minha vida profissional sempre atuei de forma centrada e calculada. Como empresário tive que lidar com problemas corriqueiros e pensar em soluções plausíveis e rentáveis. A busca pelo resultado faz parte de qualquer negócio, porém a manutenção do lucro e do sucesso não pode ser medida através da ganância tripla de lançar, lançar e lançar. Muitos se esqueceram ou abortaram de suas estratégias as 5 premissas básicas de sucesso na construção civil: planejar, lançar, vender, construir e entregar. Anos foram perdidos e o resultado chegou. Neste momento, cabe a nós apenas rogar para que se reestruturem a tempo, antes que o “boom” da última década se transforme em uma explosão em cadeia.
