Banco Central determina novas regras para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI)

O Conselho Monetário Nacional (CMN) mudou as normas sobre o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança para a habitação. Em nota, o Banco Central explicou que também foram criadas condições de emissão para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

No direcionamento dos recursos para a habitação captados em depósitos de poupança, passaram a ser permitidos apenas os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “Até então era aceito CRI em lastro de financiamento imobiliário, agora é só habitacional”, explicou o diretor de Regulação do BC, Otávio Ribeiro Damaso.

O diretor do BC explicou ainda que as medidas extinguiram a possibilidade de aplicação do fator de multiplicação de 1,2 sobre os CRI. Acabou também, para fins de exigibilidade, a possibilidade de utilização de cotas de fundo de investimento imobiliário, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios, debêntures, carta garantia de CRI, entre outros.

Damaso informou que as medidas aprovadas pelo CMN fixaram prazos mínimos de vencimento e resgate em 90 dias para a LCI. Pela regra anterior, o prazo era de 60 dias. Para LCA, o prazo mínimo de vencimento e de resgate passa a ser de 90 dias. Antes não existia prazo. Segundo o diretor do BC, essas medidas têm o objetivo de equilibrar a captação desses instrumentos. As medidas aplicam-se apenas às operações realizadas após a publicação da resolução. Ele explicou ainda que essas mudanças vão no sentido de incentivos e de simplificação e exclui algumas possibilidades de operações.

Entendendo o Economês

LCI – Letras de Crédito Imobiliário

Entre as opções estão as LCIs, Letras de Crédito Imobiliário, que são papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso.

Os bancos comerciais, múltiplos, a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs, cuja contratação deve ser, obrigatoriamente, registrada na Cetip. Ou seja, estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. Os recursos aplicados, desta forma, são direcionados para financiamentos habitacionais. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

Prazos

O prazo de vencimento destes papéis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza, o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. No caso da Caixa Econômica Federal, atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil, o prazo mínimo dessa aplicação é de 90 dias.

Tributação 

Do ponto de vista de tributação, o produto é atrativo. Desde 2004 a remuneração é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas e condomínios de edifícios residenciais ou comerciais. Já para pessoas jurídicas a tributação vai em linha com a de renda fixa, começando com alíquotas de 22,5% para aplicações de até 180 dias, até 15% para prazos superiores a 720 dias.

Vale lembrar que algumas LCIs são oferecidas ao investidor em uma operação vinculada com um contrato de swap indexado a um percentual do CDI. Ou seja, ao invés de receber seu retorno indexado à TR (como ocorre na grande maioria das aplicações relacionadas a financiamento imobiliário, como a poupança, por exemplo) o investidor tem uma aplicação que paga um percentual do CDI. Neste caso, considerando pessoas físicas e condomínios, haverá incidência de Imposto de Renda sobre o resultado positivo entre a remuneração de LCI (TR + Juros) e a variação do CDI.

Fonte – Estadão e InfoMoney – Adaptado por Resumo Imobiliário.