Prever ou estimar no mercado imobiliário não é uma arte sensitiva, mas de estudo. Pode-se afirmar que não é o nível de “acertos” que define o bom consultor, mesmo porque, o futuro é de livre arbítrio.
Fazer previsões é arriscado, pois pode interferir diretamente no destino dos meu leitores, levando-os a trilhar caminhos que não foram escolhidos por conta própria. Em meus textos, ao invés de simplesmente prever acontecimentos futuros, procuro esclarecer as probabilidades, mostrando aos meus leitores as diferentes nuances observadas no mercado, para que a partir delas, eles se posicionem em termos de sua própria vontade.
Neste artigo analisei 6 itens pertinentes ao mercado imobiliário: taxa de juros, compra e venda, locação, lançamentos, preços dos imóveis e incorporadoras. Em cada assunto, realizei uma análise sincera e profissional de minhas estimativas para o mercado imobiliário para o próximo ano.
Taxa de juros
Um dos principais motivos para o aumento da taxa SELIC é a sua forte interferência na economia, principalmente no controle inflacionário e na renda fixa. Por outro lado, uma taxa alta significará sempre poucos investimentos e baixo nível de consumo. A tomada de capital em instituições financeiras torna-se caro, o que reflete diretamente no nível de consumo da sociedade e empreendedorismo.
Em minha opinião, o aumento da taxa SELIC deve ser usado como instrumento de contenção de preços em casos específicos, cujas causas são provenientes de um aumento do consumo com a economia em pleno emprego, ou seja, os preços sobem por que há aumento geral da demanda sem um acompanhamento no crescimento da oferta (inflação de demanda). Atualmente, podemos classificar nosso processo como inflação de custo, isto é método inflacionário gerado pelo aumento dos custos de produção: Água, Luz e Combustível. Todos os 3 itens são básicos em todas as camadas produtivas do País: agricultura, serviços, comércio, construção civil, indústria entre outros. É óbvio que o preço dos insumos produzidos por esses setores sofreriam com o aumento de seus custos de produção.
A inflação no Brasil não é por demanda, nem por expectativas, muito menos inercial, que podem ser remediadas pelo aumento da Taxa SELIC. A inflação de 2015 é devido ao custo e deve ser tratada com incentivos governamentais que garantam o equilíbrio do preço até que os fatores externos estejam adequados ao atendimento do mercado. Exemplificando, se o País passa por problemas de carência energética, porque não incentivar pequenos negócios ao uso de energia solar? Por que não retomar o pró-álcool? Literalmente, não existe incentivo financeiro para que a sociedade o faça. É mais fácil e módico que a população pague a conta e aguente o “tranco” através do aumento da taxa SELIC. Resultado: desemprego, recessão, queda do consumo e falta de empreendedorismo.
Previsão: Devido às condições econômicas e políticas, é provável que daqui a 1 ano, o mercado ainda seja obrigado a sustentar uma taxa SELIC em torno de 13% a 14%. Atualmente, não vejo condições de estar abaixo deste patamar.
Compra e venda
As vendas andam em ritmo lento. Sabemos que diversos acontecimentos contribuíram para que chegássemos à situação atual. Entre eles, cito um conceito básico em economia: “Só vale a pena investir em um negócio se a rentabilidade for superior ao custo de financiamento. Senão, melhor nem tirar do papel”. Esse é o dilema atual do mercado imobiliário brasileiro.
Exemplificando, se o cliente mantiver o valor aplicado, conseguirá pagar um possível aluguel e ainda sobrará reserva para novas aplicações. Não quero estipular parâmetros de investimento, mas pensando friamente o mercado incorporou tal entendimento.
Previsão: Pessoalmente acredito que o imóvel será sempre um porto seguro e uma excelente aplicação para qualquer capital, entretanto 3 itens literalmente marcarão o mercado até o próximo ano: recessão econômica, taxa SELIC elevada e a restrição de crédito por parte das instituições financeiras. Na mistura desses conceitos teremos um resultado baixo para compra e venda. Mesmo com incentivos de novas linhas de financiamento, não acredito no aumento das vendas em curto prazo.
Locação
Analisando a restrição creditícia atual, comparando os rendimentos oferecidos pelo mercado em virtude da taxa SELIC, e perspectivas quanto a situação econômica do país, estimo que a era da locação irá crescer até o próximo ano.
Todo brasileiro precisa morar, e se não pode comprar, aluga. Nos últimos meses, vimos um aumento expressivo na busca pela locação. Em comparação a 2014, o ano de 2015 registrou uma alta de aproximadamente 70% em negócios realizados através de locação.
Previsão: O mercado imobiliário como qualquer outro negócio no país está apto a receber impactos externos e sofrer variações. Tudo o que está acontecendo é um período novo para todos nós. Ajustes acontecerão e muitas mudanças estão por vir. Precisamos nos adaptar à nova realidade. Isso não existe. O aluguel é uma vertente do mercado imobiliário, e com futuro promissor. A tendência é de alta na procura por locação, em relação à baixa das vendas.
Lançamentos
Em janeiro de 2015, disse a seguinte frase em um treinamento: “é o fim dos lançamentos”. É uma citação forte e direta, tal como fez Francis Fukuyama quando decretou “o fim da história” em 1989. Na ótica de Fukuyama, após a derrota do socialismo, a humanidade, à época, teria atingido o ponto culminante de sua evolução com o triunfo da democracia. É claro que o historiador não decretara o fim dos tempos, mas o término de um momento onde o mundo encontrava-se dividido entre capitalistas e socialistas.
Voltando aos tempos atuais, quando decretei o “o fim dos lançamentos”, não determinei que o mercado imobiliário cessaria de vez, ou que nunca mais imóveis seriam vendidos na planta. Naquela data entendi que um novo modelo de mercado estava porvir. Diversos itens levaram ao esgotamento dos lançamentos em série, entre eles os distratos e término da euforia vivida na última década.
A venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito. No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, devido à política restrita de concessão de financiamento e empréstimos torna-se impossível seguir qualquer padrão internacional. Logo, a moda brasileira, vendemos unidades na planta, e os compradores tornam-se co-investidores da empreitada junto aos bancos e ainda pagam um percentual pequeno da obra durante a sua construção.
Habitualmente, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostra-se diferente. A incerteza do cenário econômico, alteração das regras de concessão de crédito, falhas em análises de crédito e alto percentual a ser devolvido no distrato ao cliente, revelaram um problema sem precedentes que deverá ser repensando para os próximos lançamentos do setor.
Previsão: A tendência é de queda brusca em novos lançamentos. O mercado de compra e venda girará em torno de imóveis prontos. A queda das vendas de imóveis na planta será acentuada.
Preços dos imóveis
Previsão: Em virtude do exposto nos itens acima, acredito que o declínio dos preços perdure até novembro ou dezembro 2016. Estimo que a queda atinja um percentual de 6% a 8% em 2016. Não acredito que em 2017 ainda tenhamos quedas sucessivas nos preços dos imóveis. Chegaremos ao patamar de acomodação no início do próximo ano. Após esse período, o mercado viverá um período de estabilidade de preços no mercado imobiliário.
Incorporadoras
Depois de anos de um crescimento bombástico e não usual, o mercado imobiliário brasileiro começa a entrar numa nova era. Será um novo momento, com novos desafios e paradigmas. Somente os capacitados seguirão no mercado. Refiro-me a todos os personagens atuantes no setor: corretores, imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Aqueles que viveram os últimos anos de forma descontrolada e festiva estarão mais vulneráveis a um desfecho inglório.
Por ora, vamos realizar um pequeno estudo sobre os incorporadores. Na construção civil traçar estratégias é um dos pilares para o sucesso. Nos últimos anos, conheci diversas empresas e em quase todas encontrei um erro gravíssimo: a falta de gestão. A necessidade de se alimentar um mercado em fúria traduziu-se na aquisição de pessoal sem preparo e experiência. Diferentemente de outros ramos pré-estabelecidos do mercado aberto, a nova leva de contratados incluía pessoas com pouca ou nenhuma noção da tradicional compra, venda e construção de imóveis. Foram jogados num mercado lotado de burocracias, detalhes, minúcias e particularidades. A carência de conhecimento em todos os setores de diversas empresas resultaram em uma alavancagem desmedida, atraso em obras, milhares de processos judiciais, um percentual altíssimo de distratos e estoque de imóveis de bilhões de reais.
Previsão: É certo que algumas empresas tentaram se organizar e conseguiram passar com honra por esse momento único no mercado, mas por outro lado muitas estão fadadas ao descontrole administrativo e futura extinção. Acredito que daqui a 1 ano teremos menos incorporadoras no mercado. Também estimo que até 3 incorporadoras listadas na BOVESPA não resistam às intempéries do 2016. Infelizmente, muitas encontram-se em situações insustentáveis, não havendo outra saída, a não ser a recuperação judicial.
